대법원 2024다317332 건물인도 판결이 알려주는 ‘상계 의사표시’와 불법점유 판단 기준
핵심 요약
임대차 종료 후 임차인이 부속물매수청구권을 행사하면 임대인의 부속물 매매대금 지급의무와 임차인의 목적물 반환의무는 동시이행관계가 되므로, 임대인이 대금을 지급하거나 이행을 제공하기 전까지 임차인의 계속 점유는 불법점유가 아닙니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다317332, 317349 판결은 임대인이 나중에 불법점유 손해배상채권으로 그 매매대금 채권과 상계하더라도, 상계의 소급효는 정산 기준시점만 소급할 뿐이어서 상계 의사표시 전의 점유가 소급해 불법점유로 되지는 않는다고 판단했습니다. 임대인은 상계에 기대기보다 부속물 대금을 지급하거나 적법하게 이행제공해 동시이행항변을 먼저 없애야 합니다.
사건의 구조
이 사건에서 임대차는 2020. 4. 29. 갱신거절로 끝났고, 계약에는 반환을 지체하면 차임의 1.3배를 손해배상 예정액으로 낸다는 조항이 있었습니다. 소송 중 임차인이 조명·소방설비에 대한 부속물매수청구권을 행사했고(준비서면 송달 2023. 5. 26.), 임대인은 한 달여 뒤 자신의 불법점유 손해배상채권을 자동채권으로, 임차인의 부속물 매매대금 채권을 수동채권으로 상계한다고 밝혔습니다(2023. 6. 30.).
원심은 상계에 소급효가 있다는 이유로 그 사이 기간도 불법점유로 보고 차임 1.3배의 손해배상 예정액을 인정했지만, 대법원은 이 부분을 파기했습니다.
"상계의 소급효는 양 채권 및 이에 관한 이자나 지연손해금 등을 정산하는 기준시기를 소급하는 것일 뿐이고 특별한 사정이 없는 한 상계의 의사표시 전에 이미 발생한 사실을 복멸시키지는 아니한다."
판결이 정리한 두 가지 기준
- 부속물매수청구권 행사 후 점유는 불법점유가 아닙니다. 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 부속물 매매대금 지급의무는 동시이행관계이므로, 임대인이 대금을 지급하거나 적법하게 이행제공을 하지 않은 이상 임차인의 계속 점유는 불법점유가 아니고 손해배상 의무도 없습니다(대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결 등).
- 임대인의 상계가 그 기간을 소급해 불법점유로 바꾸지 않습니다. 상계 의사표시 전까지 있던 동시이행관계는 그대로이므로, 매수청구 시점부터 상계 의사표시 시점까지는 계약상 손해배상 예정액(차임 1.3배)을 청구할 수 없고, 차임 상당 부당이득 범위로 줄어들었습니다.
실무 체크포인트
- 임차인이 부속물매수청구권을 행사했는지, 행사한 날이 언제인지
- 청구 대상이 법적으로 부속물인지(건물에 부합해 구성부분이 된 시설은 부속물이 아님 — 이 사건에서도 천장시설은 부속물이 아니라고 봄)
- 임대인이 매매대금을 지급하거나 이행제공해 동시이행항변을 없앴는지
- 지연 손해배상(예정액)과 차임 상당 부당이득을 기간별로 나눠 계산했는지
임대인에게 필요한 증거 흐름
명도소송에서는 “권리관계의 정리”가 먼저입니다. 상계에 기댈 경우, 서류 정리의 수준이 결과를 좌우합니다.
| 구분 | 필요한 자료 | 실무 포인트 |
|---|---|---|
| 상계채권 | 매매계약서, 견적서, 영수증 | 금액·발생시점 명확화 |
| 의사표시 | 내용증명, 문자/이메일 | 도달 사실 확보 |
| 임대차 종료 | 해지통지서, 종료 합의서 | 종료일 확정 |
| 정산자료 | 보증금·미납차임 정산표 | 상계 전후 잔액 명확화 |
글로 풀어보는 판단 구조
- 임대차 종료 → 2) 임차인의 부속물매수청구권 행사(매매계약 성립) → 3) 대금 지급의무와 반환의무의 동시이행 → 4) 임대인의 대금 지급·이행제공 여부 → 5) 그 이후부터 불법점유
상계는 4)를 대신하지 못합니다. 상계 의사표시로 매매대금 채권은 소멸하지만, 그 전 기간의 점유가 소급해 불법점유가 되지는 않으므로 지연 손해배상은 상계 의사표시 이후를 기준으로 계산해야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 상계 의사표시는 어떻게 해야 하나요?
A. 상계 의사표시는 명확하고 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다. 구두로 다툴 여지가 있는 경우, 내용증명 등으로 남기는 것이 안전합니다.
Q2. 상계하면 부속물매수청구 이후 기간 전부에 대해 지연 손해배상을 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 대법원 2024다317332 판결에 따르면 상계의 소급효는 정산 시점만 소급하므로, 매수청구 시점부터 상계 의사표시 전까지의 점유는 불법점유가 아닙니다. 그 기간은 계약상 손해배상 예정액이 아니라 차임 상당 부당이득 범위로 다투게 됩니다.
임대인 관점의 전략 요약
- 상계 대상 채권을 먼저 정형화(계약·합의·정산서)
- 부속물매수청구가 들어오면 상계에 기대기보다 대금 지급 또는 이행제공으로 동시이행항변을 먼저 없앤다
- 임차인의 점유가 불법점유로 전환되는 시점을 주장·입증
- 손해배상 청구는 시점과 금액 산정 근거를 함께 제시
- 분쟁 장기화 가능성이 있으면 선제적으로 명도소송 설계
마무리
명도소송은 “빨리 내보내는 소송”이 아니라, 권리관계를 정리한 뒤 정확한 청구를 설계하는 절차입니다. 특히 상계가 개입되는 사건은 작은 타이밍 차이로 결론이 달라질 수 있습니다. 사안별로 사실관계를 면밀히 정리한 뒤 전략을 세우는 것이 안전합니다.
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