상가 명도 전 꼭 확인할 부가세, 계약 종료 후 차임상당액에도 붙을까

상가 임대차가 종료됐는데도 임차인이 바로 나가지 않으면, 임대인은 보통 "이제부터는 불법점유니까 월세가 아니라 손해배상만 남는다"고 생각하기 쉽습니다. 그런데 실무는 조금 더 복잡합니다. 최근 검색되는 판례 해설과 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결 취지를 보면, 계약이 끝난 뒤 계속 점유하는 기간에도 일정한 경우 부가가치세 문제를 같이 봐야 합니다. 명도소송을 준비하면서 이 부분을 놓치면 보증금 정산표가 틀어질 수 있습니다.

왜 명도 분쟁에서 부가세가 문제 되나

임차인이 영업을 계속하면서 건물을 사용하고, 임대인은 보증금을 아직 돌려주지 않은 채 향후 공제 관계를 유지하는 경우가 있습니다. 이때 법원은 형식적으로 계약이 끝났더라도, 실제로는 건물 사용에 따른 대가 관계가 남아 있는지를 봅니다.

대법원은 종전 계약에서 "부가세 별도" 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 계약 종료 후 계속점유로 인한 차임상당 부당이득에도 부가가치세 상당액을 임차인이 부담할 수 있다고 봅니다.

즉, 종료 후 금액의 이름이 "월세"에서 "차임상당 부당이득"으로 바뀌더라도, 정산 구조까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

임대인이 먼저 따져야 할 3가지

1) 계약서에 "부가세 별도" 약정이 있었는가

약정이 명확해야 합니다. 임대료 숫자만 있고 부가세 문구가 불명확하면 나중에 다툼이 커집니다.

2) 임차인이 실제로 계속 사용·수익했는가

단순히 열쇠만 안 돌려준 것인지, 실제 영업이나 점유가 계속된 것인지 구분해야 합니다. 후자일수록 부가세와 차임상당액 문제가 함께 정리될 가능성이 큽니다.

3) 보증금 반환과 공제가 동시에 얽혀 있는가

보증금을 반환하지 않은 상태에서 연체차임, 차임상당액, 부가세를 공제하는 구조라면 정산표를 더 정교하게 짜야 합니다.

실무 체크표

항목	확인 포인트	임대인 대응
계약서 문구	부가세 별도 약정 유무	원본 계약서 확보
종료 후 점유	실제 영업 지속 여부	사진, 계량기, 민원 기록 보관
정산 방식	보증금 공제 여부	월별 계산표 작성
청구 구조	월세, 부당이득, 부가세 구분	소장과 내용증명 문구 통일

자주 생기는 실수

차임과 손해배상을 섞어 쓰는 경우

내용증명에는 손해배상이라고 쓰고, 소장에는 차임상당액이라고 쓰고, 정산표에는 월세라고 적으면 상대방이 계산 자체를 흔들기 쉽습니다. 용어는 사건 구조에 맞게 일관되게 써야 합니다.

부가세를 뒤늦게 붙이는 경우

종전 계약에서 부가세 별도 약정이 없었는데, 명도 단계에서 갑자기 10%를 더 청구하면 받아들여지기 어렵습니다. 계약서와 세금계산서 흐름을 먼저 점검해야 합니다.

보증금 공제표를 만들지 않는 경우

임차인은 보통 "보증금부터 돌려달라"고 주장하고, 임대인은 "아직 공제할 것이 남았다"고 대응합니다. 이때 월별 차임, 연체액, 종료 후 차임상당액, 부가세를 한 장의 표로 정리해 두면 분쟁이 훨씬 줄어듭니다.

명도소송에서는 어떻게 연결되나

명도소송은 단순히 "나가라"만 청구하는 절차가 아닙니다. 실제 현장에서는 건물 인도, 보증금 반환, 연체차임, 종료 후 차임상당액, 부가세가 한 묶음으로 움직입니다. 임대인 입장에서는 인도청구와 정산청구를 분리할지, 함께 설계할지를 초기에 결정해야 합니다.

이런 경우 특히 주의하세요

• 상가에서 임차인이 영업을 계속하는 경우
• 계약서는 끝났지만 보증금이 아직 남아 있는 경우
• 세금계산서 발행 관행이 있었던 경우
• 보증금 공제 항목이 많은 경우

마무리

상가 명도는 판결문보다 정산표가 먼저 무너지는 사건이 많습니다. 계약 종료 후에도 점유가 계속되면 차임상당액과 부가세 문제를 따로 떼어볼 수 없는 경우가 적지 않습니다. 처음부터 계약서 문구, 세금계산서 관행, 보증금 공제 구조를 맞춰 두어야 명도 일정도 덜 흔들립니다.

새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 해지 통지, 정산표 설계, 건물 인도 청구를 한 흐름으로 점검해 이런 누수를 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.