퇴거한 줄 알았는데 주차장만 계속 점유, 부설주차장 무단점유와 명도 청구 포인트
건물이나 상가를 비웠다고 해서 분쟁이 끝나는 것은 아닙니다. 실제 실무에서는 실내는 비웠는데 차량은 계속 두고, 리모컨이나 출입카드를 반납하지 않고, 지정 주차면을 계속 쓰는 경우가 적지 않습니다. 임대인 입장에서는 “어차피 사무실은 나갔으니 별일 아니지 않나”라고 생각하기 쉽지만, 부설주차장 점유가 계속되면 새로운 임차인 입주가 늦어지고 관리 분쟁도 반복됩니다.
검색 결과에서도 무단점유에 대한 부당이득 판단과 사유지 무단주차 대응이 따로 논의되고 있습니다. 즉, 주차장 문제는 단순 민원으로만 볼 것이 아니라 점유와 사용수익 침해의 관점에서 정리해야 합니다.
핵심은 “건물 일부를 계속 사용하고 있는가”입니다. 실내 열쇠를 넘겼더라도 전용 주차면을 계속 점유하면 분쟁은 아직 끝난 것이 아닐 수 있습니다.
왜 주차장 점유가 별도 쟁점이 되나
주차권이나 차단기 등록은 보통 임대차의 부수 사용권으로 붙어 있습니다. 따라서 계약이 끝났다면 원칙적으로 함께 정리되는 것이 맞습니다. 그런데 전 임차인이 차량을 빼지 않거나, 직원 차량이 계속 들어오거나, 물건 적재용으로 주차면을 사실상 점유하면 임대인은 그 부분에 대한 인도와 손해 문제를 따로 봐야 할 수 있습니다.
이런 경우를 특히 조심해야 합니다
- 지정 주차 1면 또는 여러 면을 계속 점유하는 경우
- 출입카드, 리모컨, 차량 등록을 반납하지 않은 경우
- 새 임차인에게 주차권 인도를 못 해 계약이 지연되는 경우
- 상가 전면이나 하역 공간까지 함께 점유하는 경우
임대인의 대응 순서
1. 무엇이 아직 인도되지 않았는지 특정합니다
주차장 전체인지, 특정 번호 면인지, 차단기 리모컨인지 분명히 해야 합니다. 명도 분쟁은 특정이 흐리면 집행 단계에서 막히기 쉽습니다.
2. 차량과 사용 흔적을 기록합니다
차량 번호, 주차 위치, 출입기록, 관리사무소 등록내역, CCTV를 정리하세요. 주차장 점유는 시간이 지나면 “잠깐 세워둔 것”이라고 축소되기 쉬워서 초기에 기록이 중요합니다.
3. 계약 종료와 사용권 종료를 함께 통지합니다
실내 인도와 별도로 주차 사용권도 종료되었음을 명시해 두어야 합니다. 차단기 카드 반납, 차량 등록 삭제, 차량 반출 기한을 구체적으로 적는 것이 좋습니다.
4. 청구 구조를 나눠 검토합니다
사안에 따라 건물인도 청구와 별도로 주차장 인도, 출입매체 반환, 부당이득 또는 손해배상이 함께 문제 될 수 있습니다. 무엇을 한 소송에 묶을지, 별도로 정리할지 초기 설계가 중요합니다.
실무 체크 표
| 쟁점 | 임대인 리스크 | 준비 자료 |
|---|---|---|
| 주차면 특정 부족 | 집행 단계 혼선 | 도면, 호수, 주차면 번호 |
| 계속 사용 입증 부족 | 일시 주차 주장 가능 | CCTV, 출입기록, 사진 |
| 권한 종료 통지 누락 | 고의 점유 입증 약화 | 내용증명, 문자, 관리공지 |
| 손해 산정 불명확 | 배상액 다툼 확대 | 신규 임차 계약자료, 주차료 기준 |
자주 하는 오해
“차만 빼면 끝이라 소송은 어렵다”
주차장도 특정된 사용 공간이면 인도와 사용수익 침해의 문제가 될 수 있습니다.
“관리사무소가 알아서 막아주면 된다”
관리상 조치는 필요하지만, 법적 분쟁이 이미 생겼다면 통지와 증거 정리가 먼저입니다.
“차량을 견인하면 해결된다”
사적 견인은 또 다른 분쟁을 부를 수 있습니다. 적법 절차를 벗어나면 오히려 임대인이 곤란해질 수 있습니다.
마무리
주차장 무단점유는 사소해 보여도 실제로는 새 임차인 입주 지연, 민원 증가, 손해배상 다툼으로 이어지기 쉽습니다. 특히 건물 일부만 계속 점유하는 형태라서 증거가 약하면 대응이 더 어려워집니다. 그래서 처음부터 주차면 특정, 사용권 종료 통지, 계속 점유 입증 자료를 세트로 준비해야 합니다.
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