임대인이 ‘직접 영업’ 이유로 신규임차인 거절하면? 권리금 회수방해 최신 판례 포인트
핵심 요약
대법원은 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절하는 것은 상가건물 임대차보호법상 정당한 사유가 될 수 없다고 판단했습니다(대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결). 또 임대인이 신규임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 밝혔다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수 방해로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 직접 영업 계획을 아무리 구체적으로 준비해도 그것만으로 거절이 정당해지지는 않는다는 점에 주의해야 합니다.
권리금 회수와 명도소송이 충돌하는 순간
상가 임대차에서는 임차인이 신규임차인을 주선해 권리금을 회수하려는 과정이 잦습니다. 그런데 임대인이 “내가 직접 영업하겠다”는 이유로 신규임차인과의 계약을 거절하면, 권리금 회수방해 문제가 발생합니다.
핵심 질문: 임대인의 거절이 법에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하는가?
대법원 2024다305605 판결의 두 가지 판단
이 사건에서 건물을 새로 산 임대인들은 재건축 필요성을 이유로 해지를 통보하고 인도소송을 냈고, 임차인이 권리금 5,000만 원을 받기로 한 새 임차인과 계약해 달라고 요청하자 "직접 육계 도소매업을 하겠다"며 거절했습니다. 대법원은 원심을 파기하면서 두 가지를 분명히 했습니다.
- 직접 영업 계획만으로는 정당한 사유가 아닙니다. "임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 … 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다"고 판단했습니다(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441 판결 등과 같은 취지).
- 확정적으로 거절했다면 주선이 없어도 손해배상 청구가 가능합니다. 임대인이 계약 종료 약 10개월 전부터 신규임차인과 계약하지 않고 직접 쓰겠다고 밝혀 왔다면, 임차인이 신규임차인의 인적사항을 구체적으로 제시하지 않았더라도 권리금 회수 방해에 해당한다고 보았습니다.
즉 직접 영업 계획의 구체성이나 현실성을 증명하는 것은 거절을 정당화하는 방법이 되지 못합니다. 정당한 사유는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항이 정한 사유(신규임차인의 차임 지급 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 등)를 중심으로 따져야 합니다.
임대인이 실제로 검토할 것
- 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는지
- 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 계획인지(직접 영업은 여기에 해당하지 않음)
- 이미 계약 종료 전부터 "새 임차인과는 계약하지 않겠다"는 메시지를 보낸 적이 있는지
명도소송과의 연결 구조
권리금 회수방해 분쟁이 생기면, 임차인은 손해배상 청구를 병행하는 경우가 많습니다. 임대인은 명도소송을 진행하면서도, 권리금 분쟁이 동시에 진행될 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.
| 쟁점 | 임대인 리스크 | 대응 포인트 |
|---|---|---|
| 신규임차인 거절 | 권리금 회수방해 주장 | 법이 정한 정당한 사유가 있는지 먼저 검토 |
| 명도소송 진행 | 퇴거 지연·손해배상 | 분쟁 일정 분리·소송 전략 정리 |
| 합의 협상 | 과도한 합의금 요구 | 객관적 손해액 산정 근거 마련 |
실무 체크리스트
- 신규임차인 제안이 들어오면 면담 기록을 남긴다.
- 거절 사유가 있다면 문서로 통지한다.
- 직접 영업 계획은 정당한 사유가 되지 않는다는 점을 전제로 거절 여부를 판단한다.
- 권리금 분쟁과 명도소송의 타임라인을 분리해 관리한다.
임대인이 흔히 오해하는 지점
- **“내가 직접 영업할 거니까 거절할 수 있다”**는 생각은 틀렸습니다. 대법원은 직접 영업 계획만으로는 정당한 사유가 될 수 없다고 판단합니다.
- **“권리금은 임차인끼리 주고받는 것”**이라는 이유만으로 분쟁을 가볍게 보면, 손해배상 위험이 커집니다.
- **“명도소송만 이기면 끝”**이라는 접근은 권리금 분쟁에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
실무 팁: 분쟁을 키우지 않는 커뮤니케이션
임차인이 신규임차인을 주선했을 때, 임대인의 태도와 메시지가 핵심 증거가 됩니다. 다음과 같은 방식이 안전합니다.
- 거절 사유를 구체적으로 설명하고 문서화
- 면담 시 중립적 표현 사용(감정적 발언은 분쟁의 불씨)
- 일정상 거절이라면 대체 가능 일정 제시
문서화된 커뮤니케이션은 소송에서 가장 강력한 방어 수단이 됩니다.
임대인 체크리스트(실행형)
- 신규임차인 정보(업종, 영업계획) 수령 후 검토 메모 작성
- 거절 사유가 있으면 사실관계·근거를 함께 통지
- "직접 쓰겠다"는 통보를 미리 보내지 않았는지 기존 메시지 점검
- 명도소송과 권리금 분쟁이 병행될 때 증거 보존 우선
정리
권리금 회수방해 분쟁은 “정당한 거절 사유”의 입증에 달려 있습니다. 대법원 2024다305605 판결에 따라 임대인이 직접 영업하겠다는 이유만으로는 거절할 수 없고, 계약 종료 전부터 거절 의사를 밝혀 왔다면 임차인이 신규임차인을 주선하지 않았어도 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 명도소송과 병행될 때는 리스크가 커지므로, 초기 대응이 중요합니다.
새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 권리금 분쟁과 명도소송이 동시에 진행되는 상황에서 일정·증거·전략을 통합 관리해 드립니다.