임대차 위약벌·손해배상예정액, 명도소송 보증금에서 전부 공제할 수 있을까

상가 임대차계약서에는 "계약을 위반하면 위약금을 지급한다", "원상복구를 하지 않으면 손해배상예정액을 공제한다"는 식의 조항이 들어가는 경우가 많습니다. 임차인이 연체, 무단전대, 영업중단, 원상복구 불이행 등으로 분쟁을 일으킨 뒤 퇴거까지 거부하면 임대인은 자연스럽게 "보증금에서 전부 빼면 되는 것 아닌가"라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 2025. 7. 18. 선고된 대법원 2022다311736 판결 취지를 보면, 계약서에 공제 조항이 있다는 이유만으로 위약벌과 손해배상예정액을 같은 방식으로 처리할 수는 없습니다. 명도소송을 준비하는 단계에서는 조항의 이름보다 실제 법적 성격과 보증금과의 관련성을 먼저 정리해야 합니다.

위약벌과 손해배상예정은 다릅니다

두 표현은 비슷해 보이지만 법원에서 보는 성격이 다릅니다.

구분	의미	보증금 공제 검토 포인트
손해배상예정	손해액 입증이 어려울 때 미리 정한 배상액	실제 손해와 관련성이 있고 과다하면 감액될 수 있음
위약벌	계약위반에 대한 제재·벌칙 성격	보증금 반환채무와 견련성이 있는지 별도 검토 필요

손해배상예정은 원상복구 지연, 목적물 훼손, 영업 약정 위반 등으로 임대인에게 발생할 손해를 미리 산정한 성격이 강합니다. 반면 위약벌은 손해를 메우기 위한 돈이라기보다 계약위반을 억제하기 위한 제재에 가깝습니다. 그래서 같은 "위약금"이라는 단어를 쓰더라도, 실제 문구와 계약 체결 경위에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

2025년 대법원 판례가 주는 실무 신호

위 판결에서 대법원은 공제 약정 자체를 무조건 부정하지 않았습니다. 당사자는 강행규정에 반하지 않는 범위에서 보증금 공제 요건과 기준시점을 정할 수 있습니다. 다만 문제 된 사안에서 법원은 감액된 손해배상예정액을 보증금에서 공제한 것은 인정하면서도, 위약벌은 임차인의 의무 위반에 대한 제재벌일 뿐 보증금과의 견련성을 쉽게 인정하기 어렵다는 취지로 보았습니다.

명도소송 실무에 대입하면 핵심은 간단합니다. 임대인이 보증금에서 무언가를 공제하려면 그 돈이 임대차 목적물 반환, 차임·관리비, 원상복구, 점유 지연 손해와 어떻게 연결되는지 설명할 수 있어야 합니다. 단순히 "계약서에 위약벌이라고 적혀 있다"는 이유만으로 보증금 전액을 붙잡아 두면, 오히려 보증금 반환 분쟁이나 반소의 빌미가 될 수 있습니다.

명도소송 전 임대인이 확인할 체크리스트

1. 조항 제목보다 문구를 읽어야 합니다

계약서에 "위약금"이라고 쓰여 있어도 내용상 손해배상예정일 수 있고, 반대로 손해배상이라고 적혀 있어도 제재벌 성격이 강할 수 있습니다. 위반행위, 산정방식, 실제 손해와의 관계, 감액 가능성을 나누어 표시해 두는 것이 좋습니다.

2. 공제 항목을 한 장의 정산표로 만드세요

명도소송에서는 보증금 정산이 자주 쟁점이 됩니다. 연체차임, 관리비, 원상복구비, 인도 지연 차임상당액, 손해배상예정액, 위약벌을 한 표에 넣고 각 항목의 근거 계약조항과 증거를 붙여야 합니다.

3. 위약벌은 별도 청구 가능성까지 검토하세요

보증금에서 바로 공제하기 애매한 위약벌이라면, 무리하게 보증금 공제 항목으로만 밀어붙이기보다 별도 손해배상 또는 약정금 청구 구조를 검토해야 합니다. 특히 임차인이 회생·파산 절차에 들어가거나 보증금 반환을 적극 다투는 사건에서는 청구 방식이 더 중요해집니다.

4. 명도 지연 손해와 섞지 마세요

명도 지연으로 발생하는 차임상당 부당이득이나 손해배상은 점유 기간과 임료 자료로 산정합니다. 여기에 위약벌을 무리하게 더하면 중복청구처럼 보일 수 있습니다. 항목별로 법적 성격을 나누어야 설득력이 생깁니다.

계약서 작성 단계에서 줄일 수 있는 분쟁

앞으로 새 임대차계약을 체결한다면, "위약금" 한 단어로 모든 상황을 처리하려 하지 않는 편이 안전합니다. 예를 들어 원상복구 지연은 일 단위 손해배상예정, 무단전대는 계약해지 사유와 별도 약정금, 인도 지연은 차임상당액 기준으로 나누어 적으면 훨씬 분명합니다.

핵심은 많이 적는 것이 아니라, 나중에 법원이 보았을 때 왜 그 돈을 보증금에서 공제하는지 이해할 수 있게 쓰는 것입니다.

마무리

명도소송은 건물을 돌려받는 절차이지만, 실제 분쟁의 상당 부분은 보증금 정산에서 발생합니다. 위약벌과 손해배상예정액을 구별하지 못하면 임대인이 정당하게 받을 돈까지 다툼 속에 묶일 수 있고, 반대로 과도한 공제를 주장하면 소송이 길어질 수 있습니다.

새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 퇴거 청구뿐 아니라 계약서 조항, 보증금 공제표, 원상복구 증거, 지연손해금 산정까지 함께 점검하여 명도와 정산이 충돌하지 않도록 실무적으로 설계합니다.