화해권고결정 퇴거기한이 지났다면? 명도 강제집행 전 체크리스트

화해권고결정이 확정되면 바로 끝난 걸까

명도소송 중 법원이 “임차인은 2026년 ○월 ○일까지 건물을 인도한다”는 내용의 화해권고결정을 내리고, 양쪽이 2주 안에 이의하지 않으면 그 결정은 확정됩니다. 확정된 화해권고결정은 재판상 화해와 같은 효력이 있어, 일반적으로 확정판결과 유사하게 강제집행의 기초가 되는 집행권원이 될 수 있습니다.

다만 임대인 입장에서는 여기서 안심하면 안 됩니다. 결정문에 퇴거기한이 적혀 있더라도 임차인이 스스로 열쇠를 넘기지 않으면, 임대인이 임의로 문을 열거나 짐을 옮길 수 없습니다. 자력구제로 보일 수 있기 때문입니다. 결국 약속한 날짜가 지났는데도 점유가 계속된다면 법원 집행관을 통한 명도 강제집행 절차를 검토해야 합니다.

먼저 확인할 것은 ‘문구’와 ‘기한’입니다

화해권고결정으로 집행하려면 결정문의 주문이 충분히 명확해야 합니다. 단순히 “원만히 협의한다”, “퇴거하도록 노력한다”는 식의 문구는 집행 단계에서 문제가 될 수 있습니다. 반대로 목적물, 인도 의무자, 인도기한이 구체적으로 적혀 있으면 집행 가능성이 높아집니다.

확인 항목	임대인이 볼 포인트
목적물 표시	주소, 층·호수, 점포명 등 집행관이 현장에서 특정할 수 있는지
의무자	실제 점유자와 결정문상 상대방이 일치하는지
인도기한	“언제까지 인도한다”는 날짜가 분명한지
부수 약정	보증금 정산, 잔존물 처리, 원상복구 문구가 충돌하지 않는지

특히 일부 공간만 임대한 경우, 창고·주차장·옥상 설비처럼 부속공간이 함께 문제 되는 경우에는 결정문만 보고 집행 범위가 분명한지 다시 확인해야 합니다. 집행관이 현장에서 범위를 특정할 수 없으면 집행이 지연되거나 보완을 요구받을 수 있습니다.

퇴거기한이 지나면 준비할 서류

퇴거기한 다음 날 바로 현장에 가서 문을 여는 방식은 피해야 합니다. 실무적으로는 확정 여부와 집행에 필요한 서류를 먼저 갖춰야 합니다.

1. 확정 여부 확인

화해권고결정은 이의기간이 지나 확정되어야 집행권원으로 사용할 수 있습니다. 상대방이 이의신청을 했다면 통상 소송 절차로 돌아가므로, 단순히 결정문을 받았다는 이유만으로 집행을 신청할 수 없습니다.

2. 집행문 있는 정본 준비

민사집행법상 확정판결과 같은 효력을 가진 집행권원에 기초해 강제집행을 하려면, 원칙적으로 집행문이 붙은 정본이 필요합니다. 따라서 결정문 정본, 확정증명, 송달증명, 집행문 부여 여부를 법원 민원실 또는 전자소송에서 확인하는 것이 안전합니다.

3. 집행관실 신청

서류가 준비되면 부동산 소재지를 관할하는 법원 집행관실에 부동산 인도 강제집행을 신청합니다. 이후 집행관은 계고 절차를 거쳐 자진 인도 기회를 주고, 그래도 인도하지 않으면 본집행 일정을 정하게 됩니다.

임차인이 “조금만 더”를 요청할 때

퇴거기한이 지난 뒤 임차인이 며칠만 더 기다려 달라고 요청하는 경우가 많습니다. 사정이 딱해 보여도 임대인은 새 기한과 조건을 서면으로 남겨야 합니다. 구두로만 유예하면 나중에 “임대인이 계속 사용을 허락했다”는 주장이 나올 수 있습니다.

유예를 해줄 때는 “기존 화해권고결정의 효력은 유지하고, 특정 날짜까지 자진 인도하지 않으면 즉시 강제집행을 신청할 수 있다”는 취지를 분명히 하는 것이 좋습니다.

보증금 일부 반환, 연체 차임 공제, 원상복구 범위도 함께 정리해야 합니다. 특히 퇴거기한 이후 발생한 차임 상당 부당이득이나 관리비를 어떻게 처리할지 명확히 하지 않으면, 명도는 끝났는데 정산 분쟁이 다시 남을 수 있습니다.

현장 집행 전 임대인이 챙길 실무 포인트

강제집행은 서류만으로 끝나지 않습니다. 현장에서는 열쇠, 비밀번호, 잔존물, 영업시설, 반려동물, 압류표가 붙은 물건 등 예상 밖의 변수가 생길 수 있습니다. 임대인은 집행관의 지시에 따라 개문 인력, 운반·보관 업체, 사진 촬영, 입회자 준비를 점검해야 합니다.

임대인이 직접 임차인의 물건을 처분하거나 폐기하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 집행관이 진행하는 절차 안에서 반출·보관이 이루어지도록 해야 하고, 비용을 나중에 어떻게 회수할지도 별도로 검토해야 합니다.

보증금 정산과 집행은 분리해서 생각하기

임차인이 “보증금을 먼저 달라”고 주장하더라도, 화해권고결정에 어떤 동시이행 문구가 들어 있는지에 따라 대응이 달라집니다. 보증금 반환과 인도가 동시에 이행되어야 한다는 취지가 명확하면 공탁이나 현장 지급 준비가 필요할 수 있고, 연체 차임·관리비·원상복구비 공제 범위가 다투어지면 별도 정산 자료를 갖추어야 합니다. 반대로 결정문에 인도기한과 정산 방식이 분명히 나뉘어 있다면, 임대인은 집행 절차와 금전 정산을 각각의 트랙으로 관리하는 것이 좋습니다.

결론: 화해권고결정은 ‘종료’가 아니라 집행 설계의 출발점입니다

화해권고결정은 명도소송을 빠르게 마무리하는 유용한 수단입니다. 그러나 퇴거기한, 목적물 표시, 집행문, 확정증명, 현장 준비가 맞물려야 실제 인도까지 이어집니다. 임차인이 약속한 날짜를 넘겼다면 감정적으로 대응하기보다, 결정문 문구와 집행 서류를 차분히 확인하는 것이 손실을 줄이는 길입니다.

새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 소송 중 화해권고 문구 검토부터 퇴거기한 경과 후 강제집행 신청, 보증금·잔존물 정산까지 한 흐름으로 점검합니다. 이미 화해권고결정을 받았는데 임차인이 나가지 않는 상황이라면, 집행 가능성을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.