전차인에게 직접 명도청구할 수 있을까, 임대인이 놓치기 쉬운 5가지
임대차 현장에서 자주 생기는 오해가 있습니다. 계약 상대방은 임차인인데, 실제 점유자는 전차인인 경우입니다. 이때 임대인은 “전차인에게 바로 명도소송을 걸 수 있는지”, “임차인도 같이 피고로 넣어야 하는지”에서 많이 막힙니다. 결론부터 말하면, 전차 구조를 정확히 파악하면 전차인을 상대로 직접 인도청구를 설계할 수 있지만, 아무 경우에나 단순하게 접근하면 안 됩니다.
먼저 확인할 질문 3가지
- 전대가 임대인의 동의를 받은 적법한 전대인지
- 현재 실제 점유자가 임차인인지, 전차인인지, 둘 다인지
- 임대차 종료 통지가 누구에게 어떤 방식으로 도달했는지
대법원 2018다200518 판결은, 적법한 전대가 있는 경우 전차인이 임대인에게 직접 부담하는 의무의 범위는 원임대차와 전대차의 범위를 함께 보아 정해야 한다는 점을 분명히 했습니다.
전차인에게 직접 청구가 가능한 이유
민법 제630조에 따라 임차인이 임대인의 동의를 받아 전대한 경우, 원래 임대차는 그대로 유지되고 임차인과 전차인 사이에는 별도의 전대차가 성립합니다. 이때 전차인은 임대인에게도 일정 범위에서 직접 의무를 부담합니다. 그래서 임대차가 적법하게 종료되면 임대인은 실제 점유자인 전차인을 상대로 건물 인도를 구할 수 있습니다.
다만 여기서 중요한 점은, 전차인의 의무가 무한정 커지는 것은 아니라는 것입니다. 전차인은 원임대차보다 더 무거운 의무도, 전대차보다 더 무거운 의무도 부담하지 않는 범위에서만 임대인에게 대항하거나 의무를 집니다. 실무상 차임 상당 부당이득이나 연체 차임을 계산할 때 이 범위를 잘못 잡으면 청구가 흔들릴 수 있습니다.
임대인이 많이 실수하는 지점
1. 임차인만 피고로 두는 경우
실제 점유자가 전차인인데 임차인만 상대로 판결을 받으면, 집행 단계에서 다시 문제가 생길 수 있습니다. 현장 점유 관계를 확인해 실점유자 중심으로 피고를 설계해야 합니다.
2. 전대 동의 여부를 흐리게 두는 경우
적법한 전대인지, 무단전대인지에 따라 법리와 주장 구조가 달라집니다. 무단전대라면 계약해지의 근거가 될 수 있지만, 적법한 전대라면 전차인의 직접 의무 범위를 따져야 합니다.
3. 종료 통지를 임차인에게만 보내는 경우
전차인이 실점유자라면, 적어도 소장 부본이나 별도 통지로 종료 사실과 인도 요구가 분명히 드러나게 관리하는 편이 안전합니다.
사건 구조별 대응표
| 상황 | 임대인 핵심 대응 | 주의점 |
|---|---|---|
| 적법한 전대 + 전차인 점유 | 전차인 직접 인도청구 검토 | 의무 범위는 원임대차·전대차 모두 확인 |
| 무단전대 + 전차인 점유 | 임차인 해지 근거부터 정리 | 해지 통지와 점유 사실 입증 중요 |
| 임차인·전차인 공동 사용 | 공동 피고 설계 검토 | 일부만 상대하면 집행 리스크 |
| 차임 감액된 전대차 | 실제 약정 내용 확인 | 2018다200518 취지상 감액 약정이 쟁점 가능 |
증거는 이렇게 모아야 합니다
필수 자료
- 원임대차계약서
- 전대차계약서 또는 전대 사실을 보여주는 자료
- 전대 동의서, 문자, 이메일 등 동의 흔적
- 사업자등록, 간판, 출입 사진 등 실제 점유 자료
- 해지 통지와 도달 자료
추가로 있으면 좋은 자료
- 임차인과 전차인 사이 차임 정산 자료
- 점포 인수인계서
- 관리비 납부 내역, 카드단말기 설치 명의
차임 상당액 청구도 자동이 아닙니다
임대인은 명도청구와 함께 연체 차임, 임대차 종료 후 차임 상당 부당이득 또는 손해배상을 함께 검토하게 됩니다. 그런데 전차인이 이미 전대인에게 지급한 차임을 어떤 범위에서 임대인에게 대항할 수 있는지, 차임 감액 약정이 있었는지에 따라 계산이 달라집니다. 즉, 전차인 상대 사건은 인도청구보다 금액 산정이 더 어려운 경우가 많습니다.
임대인 체크리스트
- 점유자가 누구인지 현장 사진과 공적 자료로 먼저 특정
- 전대 동의 여부를 문서로 정리
- 해지 통지와 소장 청구취지를 전차 구조에 맞게 설계
- 임차인 단독 소송으로 집행이 가능한지 반드시 재검토
- 금전청구는 전차인의 직접 의무 범위를 넘지 않게 계산
전차인이 끼어 있는 명도 분쟁은 겉보기보다 훨씬 복잡합니다. 계약 상대방, 실제 점유자, 차임 수수 관계가 어긋나 있기 때문입니다. 새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 전대차 구조 분석부터 피고 설계, 인도청구와 차임 상당액 청구까지 한 번에 정리할 수 있도록 돕습니다.