임차인이 경계 밖까지 점유할 때, 토지인도·철거 청구를 함께 설계하는 명도소송

건물만 비우면 끝나는 사건이 아닐 수 있습니다

명도소송을 준비하다 보면 임차인이 계약서에 적힌 상가나 창고 안에서만 버티는 것이 아니라, 건물 앞 마당, 주차장 일부, 옆 필지 통로, 담장 바깥 적치 공간까지 사용하고 있는 경우가 있습니다. 임대인은 “어차피 내 건물 임차인이니 건물인도 판결을 받으면 다 정리되겠지”라고 생각하기 쉽지만, 실제 강제집행 단계에서는 목적물 표시가 조금만 모호해도 집행이 막힐 수 있습니다.

특히 토지 경계가 분명하지 않거나, 임차인이 컨테이너·간판·펜스·폐자재를 설치해 둔 경우에는 단순한 건물명도 청구만으로 부족할 수 있습니다. 처음부터 건물인도, 토지인도, 시설물 철거, 잔존물 처리, 부당이득 청구를 어떻게 묶을지 검토해야 합니다.

먼저 확인할 것은 ‘계약상 사용 범위’입니다

임대차계약서에 “1층 점포”, “창고 전부”, “부속 주차장 포함”처럼 적혀 있더라도 실제 사용 범위가 어디까지인지 다툼이 생길 수 있습니다. 임대인은 다음 자료를 함께 확인해야 합니다.

자료	확인할 내용
임대차계약서	목적물 표시, 부속 공간 포함 여부, 주차장·마당 사용 특약
건축물대장·등기부	건물 위치, 전유·공용 부분, 부속 건물 여부
지적도·토지대장	필지 경계와 면적, 인접 토지 소유자
현장 사진·영상	적치물 위치, 펜스·간판·컨테이너 설치 상태
임대인·임차인 메시지	임시 사용 허락인지, 무단 사용인지

핵심은 “임차인이 점유할 권리를 받은 범위”와 “현재 실제로 점유하는 범위”를 나누어 보는 것입니다. 계약상 허락된 공간을 넘은 부분은 임대차 종료 전이라도 별도 무단점유 문제가 될 수 있습니다.

경계가 애매하면 측량과 도면이 중요합니다

토지인도나 철거 청구는 판결문에 적힌 목적물이 집행 현장에서 특정되어야 합니다. “건물 주변 빈 공간”, “마당 일부”, “옆 통로”처럼 표현하면 집행관이 어느 부분을 비워야 하는지 판단하기 어렵습니다. 분쟁이 예상된다면 지적도, 현황도, 사진 표시, 필요하면 측량 자료까지 준비하는 것이 안전합니다.

실무 체크포인트

• 임차인이 점유한 부분이 임대인 소유 토지인지 먼저 확인합니다.
• 인접 토지까지 침범했다면 그 토지 소유자와 권리관계를 따로 검토합니다.
• 컨테이너, 펜스, 간판, 데크처럼 철거가 필요한 물건은 목록화합니다.
• 폐기물인지 임차인 소유 물건인지 구분해 임의처분 위험을 피합니다.
• 소장 청구취지에 “인도”와 “철거”가 모두 필요한지 검토합니다.

임대인이 감정적으로 직접 치우거나 잠금장치를 바꾸면 자력구제 논란이 생길 수 있습니다. 경계침범이 명백해 보여도 법적 절차와 증거 정리를 우선해야 합니다.

건물인도, 토지인도, 철거 청구의 차이

건물인도는 임차인이 점유 중인 건물을 비우고 점유를 넘겨받는 청구입니다. 토지인도는 특정 토지 부분의 점유를 풀고 반환받는 청구입니다. 철거 청구는 그 위에 설치된 구조물이나 시설을 제거하라는 청구입니다.

예를 들어 상가 임차인이 계약 종료 후 점포 안을 비우지 않으면서, 건물 옆 토지에 컨테이너와 폐자재를 계속 두고 있다면 건물인도만으로는 컨테이너 철거가 곧바로 해결되지 않을 수 있습니다. 반대로 토지인도만 청구하고 건물 내부 점유를 빠뜨리면 건물 부분 집행이 문제될 수 있습니다. 사건 초기에 현장을 기준으로 청구를 나누어 설계해야 하는 이유입니다.

명도소송의 목표는 “판결을 받는 것”이 아니라 “집행 가능한 판결을 받는 것”입니다. 목적물 특정과 청구취지가 집행 단계까지 이어져야 합니다.

임대인이 바로 할 일

첫째, 현장 사진을 날짜가 보이게 촬영하고, 가능하면 같은 위치에서 전체 사진과 근접 사진을 함께 남깁니다. 둘째, 계약서와 지적도 위에 임차인 사용 범위를 표시합니다. 셋째, 계약 종료 또는 무단 사용 중지 요구를 내용증명 등 도달이 남는 방식으로 보냅니다. 넷째, 점유자가 임차인 본인인지, 전차인·거래처·가족 등 제3자가 섞였는지 확인합니다.

점유자가 바뀔 위험이 크다면 점유이전금지가처분을 함께 검토할 수 있습니다. 다만 가처분도 대상 부동산과 점유 범위가 특정되어야 하므로, “건물만” 할지 “토지 일부까지” 할지 초기에 판단해야 합니다.

결론: 경계침범형 명도는 현장 설계가 절반입니다

임차인이 계약 범위를 넘어 토지 일부까지 점유하는 사건은 일반 명도소송보다 현장 확인의 비중이 큽니다. 임대인은 계약상 목적물, 실제 점유 부분, 철거 대상, 제3자 점유 여부, 강제집행 가능성을 한 번에 점검해야 합니다. 청구를 좁게 잡으면 판결 후 다시 소송해야 하고, 청구를 모호하게 잡으면 집행이 어려워질 수 있습니다.

새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 임대차 종료 통지, 현장 증거 정리, 점유이전금지가처분, 건물·토지 인도 청구, 강제집행 준비까지 함께 검토합니다. 건물 밖 공간까지 얽힌 명도 사건이라면 소장을 내기 전 목적물 표시와 철거 청구부터 꼼꼼히 설계하는 것이 안전합니다.