무상사용승낙서로 사업자등록한 점유자, 명도소송 전 임대인이 확인할 것
사업자등록 때문에 “잠깐 주소만 쓰겠다”는 요청을 허락했는데, 나중에는 실제 영업자나 법인이 상가를 비우지 않는 경우가 있습니다. 임대차계약서가 아니라 무상사용승낙서, 무상임대차계약서, 주소 사용 동의서만 남아 있으면 임대인은 “차임을 받지 않았으니 바로 내보낼 수 있지 않나”라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 명도소송에서는 서류 이름보다 실제 점유 경위, 사용 범위, 종료 통지, 현재 점유자가 누구인지가 더 중요합니다.
국세청 사업자등록 안내에서도 임차 사업장은 임대차계약서 등 사업장 확인 서류가 문제 되고, 필요한 경우 사업장 사실 확인이 이루어질 수 있습니다. 즉 사업자등록 서류는 점유 사실을 추정하게 하는 자료가 될 수 있지만, 그 자체만으로 임대차의 모든 조건이나 인도 의무가 자동 정리되는 것은 아닙니다.
무상사용승낙서는 명도소송에서 어떤 의미가 있을까
무상사용승낙서는 보통 사업자등록, 법인 설립, 가족·관계회사 주소 사용을 위해 작성됩니다. 차임이 없으면 전형적인 유상 임대차와 다르지만, 일정 공간을 사용하게 했다는 점에서는 사용대차 또는 별도 사용허락 관계로 다투어질 수 있습니다.
| 확인 항목 | 임대인이 볼 포인트 |
|---|---|
| 사용 목적 | 사업자등록용 주소만 허락했는지, 실제 영업·보관까지 허락했는지 |
| 사용 범위 | 호실 전체인지, 일부 책상·창고·주소지만인지 |
| 기간 | 종료일, 해지 가능 시점, 갱신 문구가 있는지 |
| 사용자 | 승낙서 수령자와 현재 점유자·사업자등록 명의가 같은지 |
특히 “주소 사용”만 허락했는데 간판, 집기, 재고, 직원 출입이 생겼다면 단순 서류 문제가 아니라 실제 점유 분쟁입니다. 이때는 바로 짐을 치우거나 출입을 막기보다 점유 범위를 사진, 출입기록, 관리사무소 확인, 사업자등록 관련 자료로 정리해야 합니다.
임대차계약이 없다고 자력으로 퇴거시킬 수는 없습니다
무상 사용자가 약속을 어기고 버티더라도 임대인이 임의로 문을 잠그거나 비밀번호를 바꾸고, 집기를 밖으로 빼는 방식은 위험합니다. 주거침입, 업무방해, 손해배상 분쟁으로 번질 수 있고, 명도소송에서도 임대인의 절차 위반이 불필요한 쟁점이 됩니다.
핵심은 “무상이라서 마음대로 회수”가 아니라 “사용권원이 종료되었고, 현재 점유자가 인도해야 한다”는 구조를 증거로 만드는 것입니다.
따라서 먼저 사용승낙을 철회하거나 종료한다는 의사를 명확히 통지해야 합니다. 통지는 문자·카카오톡만으로도 도달 증거가 될 수 있지만, 상대가 다툴 가능성이 크다면 내용증명, 이메일, 등기우편, 법인 등기부상 주소 송달 자료를 함께 남기는 편이 안전합니다.
피고는 ‘서류에 이름 있는 사람’만으로 충분하지 않을 수 있습니다
명도소송에서 자주 생기는 실수는 무상사용승낙서를 받은 사람만 피고로 삼는 것입니다. 실제로는 그 사람이 만든 법인, 전대받은 제3자, 가족 명의 사업자, 관계회사가 현장을 점유하고 있을 수 있습니다. 판결을 받아도 현장 점유자가 다르면 집행 단계에서 막힐 수 있습니다.
임대인은 소송 전 다음 자료를 모아야 합니다.
- 사업자등록 명의와 상호, 간판·배달앱·지도 검색 결과
- 출입자, 직원, 대표자와의 대화 기록
- 관리비 고지·납부 명의, 우편물 수령자
- CCTV 확인이 필요한 경우 개인정보 침해가 없도록 필요한 범위의 기록
- 점유자가 바뀔 우려가 있으면 점유이전금지가처분 검토
상가라면 관할 세무서의 사업자등록 관련 확인, 상가건물 임대차 정보제공 요청 가능성, 현장 사진을 함께 검토해 피고와 청구 범위를 설계해야 합니다.
청구취지는 ‘주소 말소’보다 인도와 원상복구가 중심입니다
사업자등록이 남아 있는 것 자체가 불편하더라도, 명도소송의 중심은 부동산 인도입니다. 호실 전체를 쓰는지, 일부 공간만 쓰는지, 창고·공용부분까지 사용하는지에 따라 청구취지를 달리 잡아야 합니다. 집기나 간판이 남아 있다면 원상복구·철거 청구를 함께 검토하고, 사용 종료 후 발생한 차임상당 부당이득이나 관리비도 별도 정산해야 합니다.
다만 무상사용 관계였다는 사정 때문에 금전 청구의 범위는 일반 월세 연체 사건과 달라질 수 있습니다. 약정 차임이 없었다면 주변 시세, 사용 범위, 실제 이익 등을 근거로 조심스럽게 산정해야 하며, 과도한 금액을 단정적으로 청구하는 것은 피하는 것이 좋습니다.
임대인이 바로 준비할 체크리스트
- 무상사용승낙서·문자·이메일 등 최초 허락 자료를 모읍니다.
- 종료 통지의 도달 증거를 남깁니다.
- 현재 점유자와 사업자등록 명의가 일치하는지 확인합니다.
- 호실·창고·공용부분 등 실제 점유 범위를 특정합니다.
- 점유이전금지가처분, 인도청구, 원상복구·부당이득 청구를 함께 설계합니다.
무상사용승낙서 사건은 작아 보이지만, 피고 특정이 틀리면 소송과 강제집행이 길어질 수 있습니다. 새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 현장 점유 확인, 해지·철회 통지, 점유이전금지가처분, 본안 명도소송과 집행 단계까지 한 번에 검토해 임대인이 절차를 안전하게 진행하도록 돕습니다.