명도소송 계약서 서명 부인, 위조 주장에 대비하는 증거 정리
핵심 요약
임차인이 “계약서에 서명한 적이 없다”고 주장하면 명도소송에서는 계약 내용에 앞서 문서가 누구의 의사로 작성됐는지 확인해야 합니다. 임대인은 계약서 원본을 보존하고 체결 당시의 대화·입회자·송금 자료를 연결하되, 서명 다툼과 실제 계약 조건에 관한 다툼을 구분해 대응하는 것이 좋습니다.
서명을 부인한다는 말부터 나누어 확인합니다
“내 계약서가 아니다”라는 말에는 서로 다른 주장이 섞일 수 있습니다. 서명 자체가 다른 사람의 것이라는 주장, 도장은 맞지만 허락 없이 찍혔다는 주장, 서명은 했지만 특약이 나중에 추가됐다는 주장은 확인할 자료가 다릅니다. 임차인의 답변서에서 어느 부분을 부인하는지 표시하고, 단순히 계약 조건이 불리하다는 항의와도 구별해야 합니다.
| 임차인의 주장 | 먼저 확인할 자료 |
|---|---|
| 서명한 적이 없다 | 체결 당시 입회자, 초안·완성본 전송 기록 |
| 도장을 무단 사용했다 | 도장 보관 경위, 날인 당시 대화와 참석자 |
| 특약이 나중에 붙었다 | 양측 보관본, 페이지 연결 상태, 수정 이력 |
| 다른 사람이 대신 계약했다 | 위임 내용, 본인의 사후 확인·이행 자료 |
다른 사람이 서명한 사실이 확인된다면 위조라고 단정하기 전에 대리계약의 위임·추인 자료를 별도로 검토해야 합니다. 서명자가 누구인지와 그 사람에게 권한이 있었는지는 다른 문제입니다.
원본에는 표시하지 말고 현재 상태를 보존하세요
분쟁이 시작되면 계약서에 밑줄을 긋거나 스테이플을 다시 찍기보다, 앞뒷면과 전체 페이지를 촬영하고 원본을 따로 보관합니다. 분석용 메모는 사본에 작성하고, 누가 언제 원본을 보관했는지도 기록해 두는 편이 좋습니다. 사진은 최초 촬영본을 보관합니다.
상대방 보관본과 내용이 다르다면 차이를 표로 만듭니다. 작성일, 보증금, 차임, 계약기간, 특약, 서명 위치를 항목별로 비교하되 어느 쪽이 진짜인지 먼저 결론 내리지 않습니다. 원본이 없는 경우에는 계약서 분실 시 대체 증거 정리법을 참고하되, 사본만으로 문서의 모든 다툼이 해결된다고 기대해서는 안 됩니다.
문서가 실제로 작성됐다는 점과 그 안의 모든 주장이 사실이라는 점은 같지 않습니다. 서명 확인만으로 종료 사유나 연체액까지 자동으로 입증되지는 않습니다.
계약 체결 과정을 하나의 시간표로 만듭니다
임대인이 직접 서명 장면을 봤는지, 중개사무소에서 체결했는지, 우편으로 계약서를 주고받았는지에 따라 증거의 출발점이 달라집니다. 다음 순서로 날짜를 배열하면 빠진 부분을 찾기 쉽습니다.
- 초안을 누구에게 어떤 연락처로 보냈는지 확인합니다.
- 수정 요청과 최종 동의 메시지를 원래 대화 흐름과 함께 보관합니다.
- 체결 장소·참석자·서명 또는 날인 순서를 메모합니다.
- 계약금·보증금·월세의 입금일과 송금인을 대조합니다.
- 열쇠 전달, 입주, 사업장 사용 등 이후 행동을 연결합니다.
중개사에게는 기억을 특정 방향으로 맞춰 달라고 요청하지 말고, 직접 본 사실과 보관 중인 자료를 확인해 달라고 요청합니다. “그때 계약한 것 같다”는 추측보다 참석 여부와 실제 확인한 행동이 중요합니다. 타인의 계정이나 휴대전화에 무단으로 접근해 자료를 모으는 방식은 피해야 합니다.
감정은 쟁점을 좁힌 뒤 검토합니다
필적이나 도장 자국에 대한 감정이 필요할 수 있지만, 모든 서명 부인 사건에서 감정이 필수인 것은 아닙니다. 임대인이 육안으로 비슷하다고 느끼는 것과 법원에서 문서의 작성 경위를 인정받는 것은 다릅니다. 어떤 서명·어느 페이지가 문제인지, 비교할 자료가 있는지, 원본 제출이 가능한지부터 정리해야 합니다.
비교 자료는 임의로 만들어 받기보다 적법하게 확보된 문서가 있는지 검토합니다. 감정의 범위와 방법은 비용·시간을 고려해 판단합니다. 상대방이 위조라고 말했다는 이유만으로 감정 결과를 예단하거나 형사고소를 퇴거 압박 수단으로 사용하지 않는 것이 좋습니다.
서명 다툼 중에도 명도 요건은 따로 준비합니다
계약서 진위에만 집중하면 해지 통지, 실제 점유자, 인도할 공간의 범위를 놓치기 쉽습니다. 계약 체결이 인정되더라도 임대차가 적법하게 종료됐는지와 현재 누가 점유하는지는 별도로 확인해야 합니다. 반대로 일부 특약이 다투어진다고 해서 임대차관계 전체가 반드시 부정되는 것도 아닙니다.
임대인은 인정되는 사실과 다투는 사실을 나누어 소송 자료를 구성하고, 계약상 청구와 소유권에 기초한 청구를 검토할 필요가 있는지도 확인합니다. 어느 청구를 선택하든 임차인의 점유 권원에 대한 검토가 필요하므로, 서명 부인만을 이유로 문을 잠그거나 짐을 반출해서는 안 됩니다.
자주 묻는 질문
Q1. 임차인이 서명을 부인하면 계약서는 증거로 못 쓰나요?
부인했다는 이유만으로 곧바로 배제되는 것은 아닙니다. 문서 작성 경위와 관련 자료를 통해 확인해야 하며, 구체적인 입증 부담은 서명·날인에 관해 무엇이 인정되고 무엇이 다투어지는지에 따라 달라집니다.
Q2. 보증금과 월세를 받았다면 서명 확인은 필요 없나요?
송금 내역은 계약 이행을 보여주는 중요한 자료지만 특정 특약이나 계약기간까지 모두 증명하지는 않습니다. 돈을 보낸 사람과 계약 당사자의 관계, 송금 당시 대화도 함께 확인해야 합니다.
Q3. 계약서 사본에 확인 서명을 다시 받아도 되나요?
당사자들이 자발적으로 현재의 합의 내용을 확인하는 것은 검토할 수 있습니다. 다만 새로 작성한 확인서를 과거의 원본처럼 취급하지 말고, 작성일과 확인 범위를 분명히 하며 기존 자료도 그대로 보존해야 합니다.
계약서 진위가 다투어지는 사건은 문서 보존과 체결 경위 정리가 먼저입니다. 새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 이러한 증거 검토와 계약 종료·점유 확인을 함께 살펴봅니다. 구체적인 절차는 명도소송 원스톱 패키지에서 확인할 수 있습니다.