상가 임차인이 월세를 일부만 입금할 때, 3기 연체와 명도소송 계산법
“조금씩은 내고 있다”는 말에 흔들리면 안 됩니다
상가 임차인이 월세를 전혀 내지 않으면 임대인도 비교적 명확하게 대응합니다. 문제는 매달 전액이 아니라 일부 금액만 불규칙하게 입금하는 경우입니다. 임차인은 “그래도 계속 내고 있으니 해지는 어렵다”고 말하고, 임대인은 3기 연체가 맞는지 확신하지 못해 명도소송 준비가 늦어집니다.
상가건물 임대차보호법은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 여기서 핵심은 “석 달 연속 미납”이 아니라, 연체된 총액이 계약상 월 차임 3개월분에 이르렀는지입니다.
3기 연체는 ‘횟수’보다 ‘금액’ 계산이 중요합니다
예를 들어 월 차임이 300만 원인 상가라면 3기 차임액은 900만 원입니다. 임차인이 매달 50만 원, 100만 원씩 일부 입금했다면 단순히 “3개월이 지났다”만으로 판단하면 안 되고, 실제 미납 잔액이 900만 원에 도달했는지를 표로 계산해야 합니다.
| 구분 | 임대인이 확인할 내용 |
|---|---|
| 계약상 월 차임 | 부가세, 관리비 포함 여부를 계약서 기준으로 구분 |
| 실제 입금액 | 입금일, 입금자명, 입금 메모 확인 |
| 미납 누계 | 월별 미납액을 누적해 3기 차임액 도달 여부 판단 |
| 해지 통지 시점 | 3기 연체 도달 후 해지 의사표시가 임차인에게 도달했는지 확인 |
관리비, 부가세, 공과금까지 모두 “차임”으로 볼 수 있는지는 계약 문구와 청구 구조에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 명도소송 전에는 차임과 별도 비용을 섞어 계산하지 않는 방식이 안전합니다.
일부 입금을 받았다고 해지가 항상 무효가 되는 것은 아닙니다
임대인이 일부 금액을 받았다는 사정만으로 이미 발생한 연체 사실이 곧바로 사라지는 것은 아닙니다. 다만 해지 통지 후에도 아무 설명 없이 “월세” 명목의 돈을 계속 받으면 임차인이 “임대인이 계약 유지를 인정했다”고 다툴 여지가 생깁니다.
그래서 입금 대응은 다음처럼 정리하는 것이 좋습니다.
- 입금 내역은 즉시 엑셀이나 표로 정리한다.
- 해지 전에는 미납 누계를 기준으로 3기 도달 여부를 확인한다.
- 해지 후 입금이 있으면 “연체 차임 또는 손해배상 일부 변제금으로 수령한다”는 취지를 남긴다.
- 새로 임대차를 연장한다는 표현은 피한다.
핵심은 돈을 받지 말라는 것이 아니라, 어떤 법률관계로 받는지 기록을 남기는 것입니다.
내용증명에는 숫자를 구체적으로 적어야 합니다
명도소송에서 자주 문제가 되는 부분은 “연체가 많다”는 추상적 표현입니다. 내용증명에는 최소한 다음 항목을 넣는 것이 좋습니다.
통지서에 넣을 항목
- 임대차계약 체결일과 목적물 표시
- 월 차임 액수와 지급일
- 월별 청구액, 입금액, 미납액
- 현재 연체 누계가 3기 차임액에 달한다는 점
- 계약해지 의사표시와 인도 요구 기한
- 미이행 시 명도소송 및 강제집행을 진행할 수 있다는 안내
이렇게 숫자를 특정해 두면 임차인이 나중에 “얼마가 밀렸는지 몰랐다”거나 “일부 입금으로 정리된 줄 알았다”고 주장할 때 반박하기 쉽습니다.
명도소송 전 점유이전금지가처분도 함께 검토하세요
차임 일부입금을 반복하는 임차인은 소송이 시작되면 제3자에게 점포를 넘기거나 실제 운영자를 바꾸는 방식으로 시간을 끌 수 있습니다. 특히 상가에서는 사업자등록 명의, 간판, 실제 점유자가 달라지는 일이 생기기 쉽습니다. 따라서 임대인은 명도소송과 별도로 점유이전금지가처분 필요성을 검토해야 합니다.
가처분은 모든 사건에서 자동으로 필요한 것은 아니지만, 점유자가 바뀔 위험이 보이거나 실제 운영자가 계약자와 다르다면 초기에 준비하는 편이 안전합니다.
임대인이 먼저 정리할 체크리스트
- 계약서상 차임, 관리비, 부가세 조항을 분리해 확인했는가
- 계좌 입금내역을 월별로 정리했는가
- 3기 차임액 도달일을 특정했는가
- 해지 통지가 임차인에게 도달했다는 증거가 있는가
- 해지 후 입금에 대해 수령 취지를 남겼는가
- 실제 점유자가 계약자와 같은지 확인했는가
마무리
상가 임차인이 월세를 조금씩 입금한다고 해서 명도소송이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 3기 연체는 감정이 아니라 계약서와 입금내역으로 계산되는 숫자 문제입니다. 해지 통지 전에 계산표를 만들고, 통지 문구와 입금 대응을 정리해야 소송에서 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.
새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 차임 연체 계산, 내용증명 작성, 점유이전금지가처분, 명도소송과 강제집행 준비까지 사건 흐름에 맞춰 함께 점검합니다. 일부입금으로 상황이 애매해졌다면, 해지 통지 전 단계에서 먼저 기록을 정리해 두는 것이 좋습니다.