스터디카페 폐업 후 상가 명도, 좌석·칸막이 원상복구까지 정리하는 법
스터디카페는 일반 사무실보다 인테리어 밀도가 높습니다. 1인 좌석, 고정식 칸막이, 방음재, CCTV, 출입통제 장치, 무인결제기, 간판까지 설치되는 경우가 많습니다. 그래서 임차인이 폐업한 뒤 “영업은 안 하지만 짐은 남겨두겠다”고 버티면 임대인은 다음 임차인을 받기도 어렵고, 철거 범위를 두고 보증금 정산 분쟁까지 겹치기 쉽습니다.
핵심은 폐업 사실만으로 곧바로 문을 열고 물건을 치우는 것이 아니라, 계약 종료 사유와 점유 상태, 원상복구 의무를 순서대로 정리하는 것입니다.
스터디카페 폐업은 명도 완료가 아닙니다
사업자등록을 폐업했거나 간판 불이 꺼졌다고 해서 법적으로 점유가 끝난 것은 아닙니다. 임차인이 열쇠·출입카드를 반환하지 않았고, 내부 집기와 시설을 그대로 둔 상태라면 여전히 임차인의 점유가 문제될 수 있습니다.
임대인이 먼저 확인할 항목은 다음과 같습니다.
| 확인 항목 | 실무상 의미 |
|---|---|
| 차임 연체 내역 | 상가임대차에서 3기 차임 연체 등 계약해지 사유 판단 |
| 해지 통지 도달 | 내용증명, 문자, 카카오톡 등 도달 증거 확보 |
| 현재 점유자 | 계약자, 전차인, 직원, 무인 운영 대행업체 여부 확인 |
| 잔존 시설 | 좌석, 칸막이, 전기배선, 방음재, CCTV, 간판 목록화 |
| 보증금 공제 자료 | 미납 차임, 관리비, 원상복구 견적의 객관적 근거 |
특히 무인 스터디카페는 실제 현장에 사람이 없어 “비어 있는 것처럼” 보일 수 있습니다. 그래도 임대인이 임의로 비밀번호를 바꾸거나 집기를 반출하면 자력구제 문제가 생길 수 있으므로 조심해야 합니다.
좌석·칸막이 원상복구 범위는 계약서와 현황이 출발점입니다
스터디카페 분쟁에서 자주 부딪히는 부분은 원상복구입니다. 임차인은 “인테리어가 오히려 가치가 있다”고 주장하고, 임대인은 “다음 업종에 맞지 않아 전부 철거해야 한다”고 보는 경우가 많습니다.
원상복구 범위는 우선 임대차계약서의 특약, 입점 당시 사진, 공사 승인 내역, 퇴거 합의서가 기준이 됩니다. 계약서에 “임차인이 설치한 시설물은 퇴거 시 철거하고 원상회복한다”는 조항이 있다면 좌석, 칸막이, 간판, 전기 증설분 등을 구체적으로 특정해 두는 것이 좋습니다.
다만 모든 훼손을 임차인 책임으로 돌릴 수는 없습니다. 통상적인 사용으로 생긴 마모와 임차인이 설치·변경한 시설의 철거 문제는 구분해야 합니다. 견적서도 한 곳만 받아 두기보다 사진, 항목별 산출서, 공사 범위 설명을 함께 보관해야 나중에 보증금 공제 다툼에서 설명이 쉬워집니다.
명도소송 전에는 점유이전금지가처분도 검토해야 합니다
폐업한 스터디카페가 프랜차이즈, 공동투자자, 무인 운영 대행사와 얽혀 있다면 소송 중 점유자가 바뀌는 일이 생길 수 있습니다. 계약자는 “나는 이미 손을 뗐다”고 하고, 내부 장비 소유자는 별도로 반출을 요구하는 식입니다.
이런 경우 명도소송만 제기했다가 판결 무렵 실제 점유자가 달라지면 집행이 지연될 수 있습니다. 현장 점유관계가 불안정하다면 명도소송 전 또는 동시에 점유이전금지가처분을 검토해, 임차인이 제3자에게 점유를 넘기거나 새로운 명의자를 내세우는 위험을 줄여야 합니다.
중요한 것은 ‘누가 계약자인가’뿐 아니라 ‘누가 현재 공간을 사실상 지배하고 있는가’입니다. 출입통제 앱 관리자, CCTV 관리자, 간판·집기 소유자까지 확인해야 실무상 빈틈이 줄어듭니다.
보증금 정산은 명도와 분리해서 설계해야 합니다
임대인은 미납 차임, 관리비, 전기요금, 원상복구비를 보증금에서 공제하고 싶어 합니다. 하지만 공제 항목이 불명확하거나 과도하면 임차인이 보증금 반환을 이유로 퇴거를 거부할 수 있습니다.
실무에서는 다음 순서가 안전합니다.
- 계약해지 또는 기간만료 사실을 명확히 통지합니다.
- 퇴거일, 열쇠 반환, 내부 시설 처리 기한을 서면으로 요구합니다.
- 잔존 시설 사진과 동영상을 날짜가 남도록 확보합니다.
- 원상복구 견적은 항목별로 받아 보증금 공제 근거를 만듭니다.
- 자진명도가 어렵다면 명도소송과 부당이득·손해배상 청구 병합을 검토합니다.
명도 판결이 나와도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면 별도의 강제집행 절차가 필요합니다. 이때 내부 집기와 칸막이가 많을수록 집행 비용과 보관 문제가 커질 수 있으므로, 소송 전부터 현장 물량을 파악해 두는 편이 좋습니다.
임대인이 피해야 할 행동
스터디카페가 폐업했다고 해도 임대인이 마음대로 전원을 차단하거나 출입문 비밀번호를 바꾸거나 좌석을 처분하는 방식은 위험합니다. 형사 문제나 손해배상 주장으로 번질 수 있고, 오히려 명도소송에서 불리한 사정으로 다뤄질 수 있습니다.
대신 해지 통지, 점유 확인, 원상복구 요구, 보증금 정산 자료를 차근차근 쌓아야 합니다. 임차인이 연락을 피한다면 내용증명 반송 여부, 문자 도달 기록, 사업장 주소, 법인등기 또는 주민등록 관련 자료 등 송달 전략도 함께 준비해야 합니다.
마무리: ‘비어 보이는 상가’일수록 절차가 중요합니다
스터디카페 폐업 현장은 사람이 없고 시설만 남아 있어 임대인이 쉽게 정리할 수 있을 것처럼 보입니다. 그러나 법적으로는 점유, 잔존물, 원상복구, 보증금 공제가 한꺼번에 얽힌 상가 명도 사건입니다. 처음부터 증거와 절차를 갖추면 불필요한 지연과 비용을 줄일 수 있습니다.
새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 계약해지 통지, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행, 보증금·원상복구 정산까지 한 흐름으로 점검해 드립니다. 스터디카페 폐업 후 퇴거가 지연되고 있다면 현장 사진과 계약서를 먼저 정리해 상담을 받아보시기 바랍니다.