명도 강제집행 직전 자진퇴거, 집행비용과 보증금 정산은 어떻게 할까

명도소송에서 판결이나 화해권고결정까지 받은 뒤에도 임차인이 계속 버티면 임대인은 강제집행을 준비하게 됩니다. 그런데 계고가 진행되거나 본집행 날짜가 잡힌 직후, 임차인이 “그 전에 나가겠다”고 연락하는 경우가 많습니다. 이때 임대인 입장에서는 빨리 점유를 회복하는 것이 우선이지만, 절차를 서두르다 보면 집행비용, 보증금 공제, 잔존물 처리에서 다시 분쟁이 생길 수 있습니다.

최근 명도 실무 자료들도 강제집행 비용과 자진퇴거 가능성을 함께 설명하고 있습니다. 핵심은 단순히 “나갔다”는 말이 아니라 실제 인도 완료일을 확인하고, 그날까지 발생한 차임 상당액과 비용 항목을 증거로 정리하는 것입니다.

자진퇴거 연락이 오면 먼저 확인할 3가지

임차인이 본집행 전에 나가겠다고 하면 임대인은 다음 순서로 사실관계를 확인하는 것이 안전합니다.

확인 항목	임대인이 볼 내용
실제 인도일	열쇠·비밀번호·출입카드 반환 시점, 내부 점유 종료 여부
남은 물건	폐기물인지 보관이 필요한 동산인지, 사진·목록 작성 여부
비용 정산	연체차임, 차임상당액, 관리비, 원상복구비, 집행 관련 지출

특히 “짐은 거의 뺐다”는 말만으로 명도가 끝난 것은 아닙니다. 임차인의 영업 설비, 가구, 재고, 반려동물, 압류표가 붙은 물건 등이 남아 있으면 집행관 집행이나 별도 협의가 필요할 수 있습니다. 임대인이 임의로 문을 열고 물건을 버리면 자력구제, 재물손괴, 주거침입 문제가 될 수 있으므로 사진과 확인서를 남긴 뒤 절차적으로 처리해야 합니다.

집행 예납금은 어떻게 봐야 하나

강제집행을 신청하면 집행관 비용, 노무비, 운반·보관 비용 등 예상 비용을 예납하는 단계가 생길 수 있습니다. 본집행 전에 임차인이 완전히 인도했다면 실제 집행에 쓰이지 않은 금액은 절차에 따라 반환 또는 정산 대상이 될 수 있습니다. 다만 이미 계고, 출장, 서류 처리 등으로 발생한 비용이 있다면 전액이 그대로 남는다고 단정할 수 없습니다.

임대인은 집행관 사무실에 다음 내용을 확인해 두는 것이 좋습니다.

• 본집행 취소 또는 연기 신청이 필요한지
• 이미 발생한 집행비용과 환급 가능 금액
• 집행비용확정이나 별도 청구가 필요한 항목
• 임차인과 합의서에 집행비용 부담 문구를 넣을 수 있는지

이 확인 없이 임차인에게 “예납금은 모두 네가 부담하라”고만 통지하면 나중에 공제 근거가 약해질 수 있습니다. 실제 발생액, 영수증, 집행관 안내 내역을 기준으로 정산하는 방식이 안전합니다.

보증금 공제는 ‘인도 완료일’ 기준으로 계산

명도소송 이후 보증금 정산에서 자주 다투는 부분은 차임 상당액입니다. 임대차가 종료되었더라도 임차인이 목적물을 계속 점유해 임대인이 사용·수익하지 못했다면, 통상 실제 인도일까지 차임 상당액이나 부당이득 상당액이 문제 됩니다. 검색 결과에서도 강제퇴거·보증금 정산 실무 자료는 실제 부동산을 인도받은 날까지의 차임 상당액 산정을 강조합니다.

정산표에는 최소한 다음 항목을 나누어 적어야 합니다.

1. 확정된 채권

연체차임, 미납 관리비, 공과금처럼 계약서와 납부내역으로 바로 확인되는 항목입니다. 입금내역, 관리비 고지서, 세금계산서 등을 함께 보관합니다.

2. 인도 지연에 따른 금액

계약 종료일 다음 날부터 실제 인도 완료일까지의 차임 상당액을 계산합니다. 월세 기준인지, 일할 계산 방식인지, 부가세 포함 여부가 문제될 수 있으므로 계약서 문구를 먼저 봐야 합니다.

3. 원상복구·잔존물 처리비

임대인이 임의 견적만으로 바로 공제하면 다툼이 커질 수 있습니다. 훼손 전후 사진, 견적서, 실제 지출 영수증, 임차인 확인 여부를 함께 확보하는 것이 좋습니다.

합의서에는 ‘강제집행 취하’보다 조건을 먼저 적기

임차인이 자진퇴거하겠다고 하면서 “집행을 먼저 취하해 달라”고 요구할 수 있습니다. 그러나 인도 전에 집행을 취하하거나 연기하면, 임차인이 다시 말을 바꿀 때 시간과 비용이 늘어납니다. 실무적으로는 다음 조건을 명확히 한 뒤 처리하는 방식이 안전합니다.

임차인이 언제까지 전부 퇴거하고, 열쇠·비밀번호를 반환하며, 남은 물건의 소유권 포기 또는 처리 방법에 동의하고, 정산표에 따른 금액을 확인하면 그 후 강제집행 신청을 취하하거나 본집행을 취소한다.

합의서에는 “승소 보장”이나 과도한 압박 표현이 아니라 객관적인 날짜, 금액, 물건 목록, 반환 계좌, 비용 부담 기준을 적어야 합니다. 문자나 카카오톡으로만 마무리하기보다는 서명된 확인서와 현장 사진을 남기는 편이 분쟁 예방에 훨씬 좋습니다.

임대인이 피해야 할 행동

강제집행 직전 자진퇴거 국면에서는 감정적으로 대응하기 쉽습니다. 하지만 아래 행동은 오히려 임대인의 리스크가 됩니다.

• 임차인 동의 없이 잠금장치부터 교체하기
• 남은 물건을 바로 폐기하기
• 보증금 전액을 일방적으로 장기간 보류하기
• 집행 취소 후 정산 합의를 받지 않는 것
• 현장 확인 없이 전화 통화만 믿고 새 임차인을 들이는 것

명도는 점유 회복이 끝이 아니라 정산과 증거 정리가 함께 끝나야 마무리됩니다. 새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 소송, 점유이전금지가처분, 강제집행 준비, 자진퇴거 합의서와 보증금 정산까지 한 흐름으로 점검해 임대인이 불필요한 후속 분쟁을 줄일 수 있도록 돕습니다.