최종 판결 전 권리의무 유지 특약, 명도소송을 막을 수 있을까

상가 임대차계약서에는 분쟁이 생겼을 때를 대비해 여러 특약이 들어갑니다. 그중 임대인이 특히 헷갈리기 쉬운 문구가 “계약의 해지 성립 여부에 다툼이 있으면 법원의 판결에 따르되, 최종 판결 전까지 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지된다”는 식의 조항입니다. 임차인이 이 문구를 근거로 “대법원 판결이 확정될 때까지는 나갈 수 없다”고 주장하면, 임대인은 명도소송을 시작해도 되는지 망설이게 됩니다.

최근 검색되는 대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다209769 건물인도 판결 자료는 이 쟁점을 다룬 사례로 소개됩니다. 검색 결과의 판례 요지는, 위와 같은 특약이 곧바로 “판결 확정 시까지 임차인이 임대인의 목적물 반환청구를 거절할 수 있다”는 의미로 해석되지는 않는다는 취지입니다. 다만 실제 사건에서는 계약서 전체 문언, 특약이 만들어진 경위, 해지 사유와 통지 방식이 함께 검토되므로, 임대인은 문구 하나만 보고 결론을 단정해서는 안 됩니다.

왜 이 특약이 문제 되는가

명도소송의 핵심은 임대차가 적법하게 종료되었는지, 그리고 현재 점유자가 목적물을 계속 점유할 권원이 있는지입니다. 그런데 “최종 판결 전까지 권리와 의무 유지”라는 문구는 겉으로 보면 임대차가 계속 존속한다는 뜻처럼 읽힐 수 있습니다. 임차인은 이를 근거로 차임을 내고 있으니 사용권도 유지된다고 주장할 수 있고, 임대인은 해지 통지를 했으니 인도청구가 가능하다고 맞설 수 있습니다.

실무상 이 조항은 보통 분쟁 기간 중 차임 지급, 관리비 부담, 시설 유지 등 임대차 관계의 부수적 의무를 정리하려는 목적으로 들어갑니다. 반면 해지 사유가 발생했고 그 해지가 유효하다면, 그 이후에도 임차인이 언제까지나 인도를 거부할 수 있다는 별도의 합의로 보기는 어렵습니다. 결국 문구의 이름보다 “임차인에게 반환 거절권을 주려는 명확한 합의였는지”가 중요합니다.

임대인이 먼저 확인할 4가지

확인 항목	실무 포인트
해지 사유	차임 연체, 무단전대, 용도 위반 등 계약·법률상 해지 사유가 구체적인지 확인
통지 도달	내용증명, 문자, 이메일, 카카오톡 등 해지 의사표시가 상대방에게 도달했는지 증거화
특약 문언	“최종 판결”, “권리와 의무 유지”, “사용수익 허용” 등 표현의 범위 검토
소송 청구	건물인도, 미지급 차임, 차임 상당 부당이득 또는 손해배상을 함께 정리할지 판단

특히 차임 연체 해지 사건에서는 연체 기간과 금액을 날짜별로 정리해야 합니다. 상가라면 3기 차임 연체 여부, 주택이라면 2기 차임 연체 여부가 출발점이 되는 경우가 많습니다. 다만 보증금에서 자동으로 공제되니 연체가 없다는 식의 단순 판단은 위험합니다. 해지 통지 당시 실제 연체 상태와 당사자 사이의 정산 약정을 따로 보아야 합니다.

“판결 확정 전까지 못 나간다”는 주장에 대한 대응

임차인이 특약을 내세울 때 임대인이 곧바로 해야 할 일은 감정적인 퇴거 요구가 아니라 문서 정리입니다. 계약서 원본, 갱신계약서, 특약이 추가된 합의서, 차임 입금 내역, 해지 통지 자료를 한 묶음으로 정리해야 합니다. 이후 소장에서는 특약이 존재한다는 사실을 숨기지 말고, 그 특약이 임차인의 무기한 점유권을 인정한 것이 아니라 분쟁 중 기본 의무를 정리한 조항이라는 점을 설명하는 편이 안전합니다.

특약이 있다는 이유만으로 명도소송이 불가능해지는 것은 아닙니다. 반대로 특약이 애매한데도 무조건 승소를 전제로 움직이는 것도 위험합니다. 문언과 해지 절차를 함께 점검해야 합니다.

또한 소송 중 임차인이 계속 영업하거나 목적물을 사용한다면, 그 기간의 차임 상당액을 어떻게 청구할지도 함께 검토해야 합니다. 부당이득인지 손해배상인지, 기존 차임 기준을 그대로 적용할 수 있는지, 관리비와 원상복구비를 별도로 산정할지에 따라 청구취지가 달라집니다.

계약서를 새로 쓸 때의 예방 문구

임대인 입장에서는 앞으로 작성할 계약서에서 분쟁 조항을 더 명확히 하는 것이 좋습니다. 예를 들어 “해지의 효력 또는 인도의무를 유예하는 취지가 아니다”, “분쟁 기간 중 차임·관리비 지급 등 금전 의무는 별도로 부담한다”, “임대인의 적법한 해지 및 인도청구권 행사를 제한하지 않는다”는 방향의 문구를 검토할 수 있습니다. 다만 실제 문구는 임대차 유형과 협상 내용에 따라 달라져야 하므로, 그대로 베껴 쓰기보다 개별 검토가 필요합니다.

새문안 법률사무소가 도와드릴 수 있는 부분

“최종 판결 전 권리의무 유지” 특약은 짧은 문구처럼 보이지만, 명도소송에서는 해지 효력·점유 권원·손해배상 범위까지 연결됩니다. 새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 계약서 검토, 해지 통지 정리, 점유이전금지가처분 필요성 판단, 소장 작성과 강제집행 단계까지 한 흐름으로 점검합니다. 특약 때문에 명도 진행을 망설이고 있다면, 먼저 계약서와 연체·통지 자료를 모아 법률 검토를 받아보는 것이 안전합니다.