월세 선불·후불 지급일, 명도소송 연체 계산 전 확인할 것
핵심 요약
월세 연체를 이유로 명도소송을 준비할 때는 입금이 없는 달의 수보다 계약상 지급일이 지났는지를 먼저 확인해야 합니다. 선불·후불 약정과 월세가 대응하는 사용기간을 구분하고, 아직 납기가 오지 않은 금액이나 이미 낸 첫 달 월세를 중복 계산하지 않는 것이 출발점입니다.
선불과 후불, 같은 날짜에도 연체액이 달라집니다
계약서에 적힌 ‘매월 10일 지급’만으로는 어느 기간의 월세인지 명확하지 않을 수 있습니다. 입주일부터 한 달을 계산하는지, 매월 초일부터 말일까지를 기준으로 하는지, 그 기간의 시작에 내는지 끝에 내는지를 함께 읽어야 합니다.
예를 들어 사용기간이 10월 10일부터 11월 9일까지인 월세를 생각해 보겠습니다. 선불로 10월 10일 지급하기로 했다면 그 지급일이 지난 뒤 미납 여부를 확인합니다. 반대로 같은 기간의 월세를 후불로 11월 10일 지급하기로 했다면, 10월 30일 현재 입금이 없다는 이유만으로 그 금액을 연체액에 넣어서는 안 됩니다. 이는 지급일을 위와 같이 정한 가정의 예시이며, 모든 임대차가 같은 방식이라는 뜻은 아닙니다.
사용한 기간, 지급하기로 한 날, 실제 낸 날을 각각 적어야 ‘사용 중인 월세’와 ‘연체된 월세’를 구분할 수 있습니다.
계약서와 첫 입금부터 대조하세요
지급 약정이 명확한 경우
선불·후불 표시, 최초 지급일, 정기 지급일, 첫 달 일할계산 특약을 순서대로 확인합니다. 계약금이나 보증금 잔금과 월세가 같은 날 입금되었더라도 용도를 나누어야 합니다. 통장에 큰 금액이 한 번 들어왔다는 이유로 전부 보증금으로 처리하면 첫 달 월세를 다시 청구할 수 있습니다.
문구가 빠졌거나 서로 다른 경우
본문에는 선불, 특약에는 후불이라고 되어 있다면 한쪽 문구만 골라 계산하지 않습니다. 중개 과정의 정산표, 최초 청구서, 당사자가 주고받은 메시지와 실제 납부 경위를 함께 확인해야 합니다. 임차인이 늦게 내는 것을 여러 차례 받아주었다는 사실만으로 지급일 변경 합의가 있었다고 단정할 수도 없습니다. 변경을 약속한 자료가 있는지 따로 살펴야 합니다.
자료를 모으는 기본 방식은 차임 연체 증거 정리법을 참고하되, 이번 계산표에는 ‘대상 사용기간’과 ‘약정 지급일’ 열을 반드시 추가하는 것이 좋습니다.
연체표는 월 이름 대신 사용기간으로 만드세요
‘10월분 미납’이라는 표시는 서로 다른 뜻으로 쓰일 수 있습니다. 아래처럼 계약상 기준을 먼저 적고, 같은 기준일로 잔액을 계산합니다.
| 확인 항목 | 기록할 내용 |
|---|---|
| 대상 사용기간 | 시작일과 종료일을 함께 표시 |
| 약정 지급일 | 선불·후불 및 변경 합의 반영 |
| 실제 입금 | 입금일·금액·월세 해당분 구분 |
| 납기 경과 미납액 | 기준일에 지급일이 지난 잔액 |
| 별도 비용 | 관리비·공과금 등은 다른 칸에 표시 |
일부만 입금된 달은 원래 청구액을 그대로 누적하지 않습니다. 어느 채무에 충당된 돈인지 확인한 뒤 잔액을 적어야 합니다. 구체적인 일부입금 문제는 상가 월세 일부입금과 연체 계산에서 함께 확인할 수 있습니다.
해지 통지 전에 날짜를 한 번 더 점검합니다
계산표가 완성되어도 곧바로 퇴거를 강행할 수 있는 것은 아닙니다. 주택인지 상가인지, 적용되는 규정과 계약 내용이 무엇인지에 따라 연체 해지 요건을 별도로 검토해야 합니다. 납기 전 금액을 빼고 나니 필요한 연체액에 미달한다면, 처음 계획한 해지 시점을 다시 판단해야 합니다.
실무에서는 다음 순서가 유용합니다.
- 계약서와 특약에서 지급 약정을 확정합니다.
- 첫 입금부터 계산 기준일까지 계좌 내역을 대조합니다.
- 납기 전 금액, 중복 청구, 별도 비용을 구분합니다.
- 통지 직전 추가 입금과 지급일 변경 합의 여부를 재확인합니다.
- 해지 요건과 통지 도달을 검토한 뒤 소송 자료를 맞춥니다.
독촉장과 소장에 서로 다른 연체액을 쓰지 않도록 계산 기준일도 표시하세요. 임차인이 계산 오류를 지적하면 계약상 지급일과 입금 증빙으로 답할 수 있어야 합니다. 연체액 다툼을 이유로 임의로 잠금장치를 바꾸거나 전기를 끊는 대응은 피해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 계약서에 선불·후불 표시가 없으면 임대인이 정하면 되나요?
일방적으로 정할 문제는 아닙니다. 지급일 관련 다른 문구, 최초 정산 내역, 합의 자료를 먼저 확인하고, 불명확하면 적용되는 법적 기준까지 검토해야 합니다. 앞으로의 지급 방식을 새로 합의한다면 적용 시작일과 대상 사용기간을 함께 남기세요.
Q2. 마지막 달에도 월세가 안 들어오면 무조건 연체인가요?
아닙니다. 선불로 이미 지급한 기간인지, 후불 지급일이 지났는지부터 확인해야 합니다. 중도퇴거 때의 일할계산이나 추가 지급 여부도 계약 종료 경위와 약정에 따라 구분합니다.
Q3. 납기가 오기 전 금액은 소송에서 전혀 다룰 수 없나요?
현재 연체액으로 계산하는 문제와 장래 지급분을 청구할 수 있는지는 별개입니다. 장래 청구는 필요성과 청구 구조를 따로 검토해야 하며, 아직 지급일이 오지 않은 돈을 이미 연체한 것처럼 해지 근거에 넣어서는 안 됩니다.
명도소송은 숫자뿐 아니라 그 숫자가 발생한 날짜까지 맞아야 합니다. 새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 계약상 지급 약정, 연체표, 해지 통지와 인도 절차를 연결해 임대인이 다음 조치를 판단할 수 있도록 돕습니다.