상가 3기 차임 연체 후 소장 송달 전 일부 변제, 명도소송 해지권은 사라질까

상가 임차인이 월세를 3기 이상 밀렸다면 임대인은 계약해지를 검토하게 됩니다. 그런데 실무에서는 임차인이 해지 통보나 소장 접수 소식을 듣고 뒤늦게 일부 금액을 입금하는 일이 많습니다. 이때 임대인은 “연체액이 3기 미만으로 줄었으니 명도소송이 어려워진 것 아닌가” 하고 걱정합니다.

최근 검색되는 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 건물인도 판결은 이 문제를 이해하는 데 중요한 기준을 제시합니다. 핵심은 상가건물 임대차보호법상 3기 차임 연체를 이유로 한 해지권은 연체액이 3기의 차임액에 이른 때 발생하고, 임대인이 그 해지권을 행사한 뒤 임차인이 임대인의 동의 없이 일부를 지급했다고 해서 원칙적으로 해지권이 곧바로 소멸하지는 않는다는 점입니다.

왜 ‘소장 송달 전 변제’가 문제될까

계약해지는 상대방에게 의사표시가 도달해야 효력이 생깁니다. 내용증명으로 해지 통지를 했다면 그 통지가 임차인에게 도달한 때가 중요하고, 별도 통지 없이 명도소송 소장에 해지 의사표시를 담았다면 소장 부본이 임차인에게 송달되는 시점이 문제됩니다.

문제는 그 사이의 공백입니다. 임대인은 이미 3기 이상 연체를 이유로 소송을 준비했는데, 임차인이 소장 부본을 받기 전에 일부 차임을 입금해 연체액을 3기 미만으로 낮추는 경우가 있습니다. 예전부터 이 상황에서는 “해지 의사표시가 도달하기 전이므로 해지권 행사가 막히는 것 아니냐”는 다툼이 생길 수 있었습니다.

임대인 입장에서는 ‘3기 연체 발생’, ‘해지권 행사’, ‘의사표시 도달’, ‘뒤늦은 변제’의 시간표를 정확히 정리해야 합니다.

2024다320215 판결에서 볼 실무 포인트

공개된 판결 요지에 따르면, 대법원은 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따른 해지권이 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 발생한다고 보았습니다. 그리고 임대인이 3기 이상 연체를 이유로 해지권을 행사했고, 행사 당시에는 3기 이상 연체가 있었지만, 해지 의사표시가 담긴 소장 부본이 송달되기 전 임차인이 임대인의 동의 없이 차임을 지급해 연체액이 3기 미만이 된 사안에서 해지권이 원칙적으로 소멸하지 않는다고 보았습니다.

다만 이를 “한 번 3기 연체가 되면 언제나 무조건 명도 가능”이라는 뜻으로 단순화하면 위험합니다. 실제 사건에서는 임대인의 수령 태도, 변제 충당, 그동안의 거래 관행, 해지권 행사의 시점, 임대인이 변제를 동의하거나 계약 존속을 인정한 정황이 있었는지가 함께 문제될 수 있습니다.

체크 항목	임대인이 확인할 내용
연체 계산	월 차임, 부가세, 관리비를 구분하고 3기분 도달일을 특정
해지 의사표시	내용증명, 문자, 소장 중 어떤 방식으로 해지했는지 정리
변제 시점	임차인의 입금일이 해지권 행사 전인지 후인지 확인
수령 태도	입금 수령이 계약 유지 동의로 해석될 여지가 없는지 검토

임대인이 바로 해야 할 증거 정리

첫째, 임대차계약서와 차임 지급 내역을 월별 표로 정리해야 합니다. 상가 명도소송에서 “3기 연체”는 막연한 장기 미납이 아니라 구체적인 금액과 시점으로 설명되어야 합니다. 보증금에서 자동 공제된다고 생각해 차임 미납을 가볍게 보면 안 됩니다.

둘째, 해지 통지는 가능한 한 명확한 문구로 남기는 편이 안전합니다. “밀린 월세를 내라”는 독촉만으로는 계약해지 의사표시인지 다툼이 생길 수 있습니다. “상가건물 임대차보호법상 3기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지한다”는 취지를 분명히 적고, 도달 자료를 보관해야 합니다.

셋째, 뒤늦은 일부 입금이 있을 때는 그 돈을 어떻게 처리할지 신중해야 합니다. 무심코 “월세 잘 받았다”는 식의 답장을 보내면 임차인이 계약이 계속 유지되었다고 주장할 여지를 만들 수 있습니다. 필요하다면 연체 차임 또는 손해배상금 일부 변제로 수령한다는 취지를 남기는 방식도 검토할 수 있습니다.

명도소송 청구는 인도만으로 부족할 수 있습니다

3기 연체 사건에서는 건물인도 청구와 함께 미지급 차임, 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득 또는 손해배상 청구를 같이 설계하는 경우가 많습니다. 그래야 판결 이후 보증금 정산, 강제집행 비용, 추가 점유기간 손해를 한 번에 정리하기 쉽습니다.

또 임차인이 영업장을 제3자에게 넘기거나 가족·직원 명의로 점유를 바꿀 위험이 있다면 점유이전금지가처분도 검토해야 합니다. 명도소송에서 이겨도 실제 점유자가 달라져 집행이 막히면 시간과 비용이 다시 늘어날 수 있기 때문입니다.

결론: ‘입금 여부’보다 시간표와 태도가 중요합니다

상가 3기 차임 연체 후 임차인이 소장 송달 전 일부 금액을 냈다고 해서 명도소송을 곧바로 포기할 필요는 없습니다. 다만 임대인이 언제 해지권을 행사했는지, 당시 3기 이상 연체가 있었는지, 뒤늦은 변제를 어떤 취지로 처리했는지를 증거로 설명할 수 있어야 합니다.

새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 연체 차임 계산, 해지 통지 문안, 점유이전금지가처분, 명도소송 및 강제집행까지 한 흐름으로 점검합니다. 상가 임차인의 뒤늦은 일부 변제로 판단이 애매해졌다면, 먼저 연체 발생일부터 소장 송달 전후 입금 내역까지 시간표를 정리해 상담을 받아보는 것이 안전합니다.