상가 권리금 분쟁에서 임대인이 거절 사유를 바꾸면? 2026다202880 판례와 명도소송 실무

상가 임대차가 끝날 때 임대인의 목표는 대개 두 가지입니다. 첫째, 임차인이 제때 점포를 비우는 것. 둘째, 권리금 손해배상 분쟁 없이 다음 계획으로 넘어가는 것입니다. 그런데 임차인이 신규임차인을 주선한 뒤 임대인이 계약을 거절하는 과정에서 말이 바뀌면, 명도소송은 진행할 수 있더라도 권리금 분쟁이 별도로 커질 수 있습니다.

최근 소개된 대법원 2026다202880 판결은 이 지점을 잘 보여줍니다. 임대인이 처음에는 상가를 직접 사용하겠다며 신규임차인과의 계약을 거절했다가, 권리금 보상 협의가 이루어지지 않자 나중에는 1년 6개월 이상 비워두겠다는 사유를 내세운 사안입니다. 단순히 실제로 오래 비워두었다는 사실만으로 임차인의 권리금 회수기회 방해 책임이 당연히 사라지는 것은 아니라는 취지로 이해할 수 있습니다.

권리금 분쟁과 명도소송은 쟁점이 다릅니다

임대인 입장에서는 "계약이 끝났으니 비워달라"는 생각이 먼저 듭니다. 그러나 상가임대차에서는 계약 종료와 별개로, 임차인이 권리금을 회수할 기회를 보장받는 문제가 함께 따라옵니다.

구분	핵심 쟁점	임대인이 준비할 자료
명도소송	임대차 종료, 점유 권원 소멸	계약서, 해지·갱신거절 통지, 연체 내역
권리금 분쟁	신규임차인 거절의 정당한 사유	거절 사유, 당시 의사표시, 사용 계획 자료
강제집행	판결 후 실제 인도 가능성	점유자 확인, 집행문, 목적물 특정

즉 명도청구가 가능하다는 점과 권리금 손해배상 책임이 없다는 점은 같은 말이 아닙니다. 임대차가 적법하게 종료되었다면 건물인도를 청구할 수 있지만, 종료 무렵 신규임차인 계약을 부당하게 거절했다면 별도 손해배상 청구를 받을 수 있습니다.

"직접 쓰겠다"와 "비워두겠다"는 같은 사유가 아닙니다

상가건물 임대차보호법은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 계약 체결을 거절하는 행위를 제한합니다. 그 예외 중 하나로, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우가 거론됩니다.

문제는 임대인이 처음부터 그 사유를 명확히 밝히고 실제로 이행했는지입니다. "내가 직접 장사하겠다"는 말은 영리 목적 사용을 전제로 하는 경우가 많습니다. 반면 "1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않겠다"는 말은 공실, 철거, 비영리 사용 등 다른 방향의 사유입니다. 두 설명이 시간 순서상 뒤섞이면 임차인은 "처음 거절은 부당했고, 나중 사유는 책임을 피하려고 붙인 것"이라고 주장할 여지가 생깁니다.

임대인의 거절 사유는 소송에서 문장 하나하나가 증거가 됩니다. 내용증명, 문자, 통화 녹취, 중개인에게 전달한 말까지 서로 맞아야 합니다.

임대인이 특히 조심해야 할 장면

권리금 분쟁은 대개 감정이 격해진 뒤에 시작됩니다. 그러나 법원은 사후 감정보다 당시의 객관적 자료를 봅니다. 다음 상황에서는 명도소송을 준비하면서 권리금 방어 자료도 함께 정리해야 합니다.

1. 임차인이 신규임차인 후보를 실제로 데려온 경우

권리금 보호는 막연한 희망만으로 문제 되는 것이 아닙니다. 임차인이 실제 후보자를 소개했고, 보증금·차임·업종 등 계약 조건 협의가 오간 경우라면 분쟁 가능성이 높아집니다. 이때 임대인이 거절했다면 거절 이유를 그 시점에 분명히 남겨야 합니다.

2. 거절 사유가 여러 번 바뀐 경우

처음에는 직접사용, 다음에는 가족 사용, 나중에는 공실 유지, 다시 재임대 검토로 말이 바뀌면 신뢰성이 떨어집니다. 실제 계획이 바뀔 수는 있지만, 그 변화가 언제 왜 발생했는지 설명할 자료가 필요합니다. 내부 결재자료, 리모델링 견적, 철거 계획, 매각 협의 자료 등이 도움이 될 수 있습니다.

3. 명도 후 곧바로 새 임차인을 받은 경우

1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않겠다고 했다면, 명도 직후 신규 임대차를 체결하는 행동과 충돌합니다. 시장 상황 때문에 계획이 바뀌었다고 주장하더라도, 임대차 종료 당시의 진정한 의사가 무엇이었는지가 문제 됩니다.

명도소송 전 체크리스트

임대인은 명도소송을 빠르게 제기하는 것만 생각하기 쉽지만, 상가 권리금이 얽힌 사건에서는 소장 제출 전 다음 항목을 점검하는 편이 안전합니다.

• 임차인이 주선한 신규임차인의 이름, 연락처, 제안 조건을 확인했는가
• 계약 거절 사유를 서면으로 일관되게 남겼는가
• 갱신거절 사유와 권리금 거절 사유를 구분했는가
• 향후 직접사용, 공실, 철거, 매각 계획을 뒷받침할 자료가 있는가
• 보증금 반환, 원상복구, 연체차임 정산 방식이 정리되었는가
• 점유이전금지가처분이 필요한 사안인지 검토했는가

특히 권리금 협의가 오간 사건에서 내용증명을 보낼 때는 "계약이 끝났으니 나가라"는 문장만으로 부족할 수 있습니다. 종료 사유, 신규임차인 거절 사유, 보증금 정산 방향, 명도 기한을 서로 충돌하지 않게 설계해야 합니다.

임대인 관점의 결론

상가 명도소송에서 임대인이 이기려면 임대차가 종료되었다는 점을 입증해야 합니다. 그러나 권리금 분쟁까지 줄이려면, 신규임차인 거절 당시의 사유와 이후 행동이 서로 맞아야 합니다. 직접 사용하겠다고 했다가 장기 공실 예외를 주장하거나, 공실을 말해놓고 곧바로 재임대하면 불필요한 손해배상 위험이 생길 수 있습니다.

임차인이 권리금을 주장하는 상가 명도 사건은 초기 통지 문구와 자료 정리가 절반입니다. 새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 계약 종료 통지, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행뿐 아니라 권리금·보증금 정산 쟁점까지 함께 점검해 임대인의 리스크를 줄이는 방향으로 사건을 설계합니다.