2026 권리금 판례, 신규임차인에게 높은 월세를 제시하면 명도소송이 흔들릴까
상가 명도소송에서 “월세를 올려 부른 것”이 문제가 되는 순간
상가 임대인이 계약기간 만료를 앞두고 명도소송을 준비할 때 자주 놓치는 쟁점이 권리금입니다. 임차인이 신규임차인을 주선했는데, 임대인이 그 신규임차인에게 기존보다 훨씬 높은 보증금·월세를 제시하면 “정당한 임대조건 제시”인지, 아니면 “권리금 회수방해”인지가 다툼이 됩니다.
대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337(본소), 2026다201338(반소) 판결은 이 부분을 임대인이 특히 조심해야 한다는 점을 보여줍니다. 사건은 임대인이 기존 임차인을 상대로 건물인도를 구했고, 임차인은 반소로 권리금 회수방해 손해배상을 청구한 사안입니다. 핵심은 신규임차인에게 요구한 차임과 보증금이 상가건물 임대차보호법상 “현저히 고액”인지였습니다.
2026다201337 판결의 핵심: 감정 없이 쉽게 배척하면 안 된다
상가건물 임대차보호법은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인에게 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 권리금 회수방해로 봅니다. 대법원은 “현저히 고액” 여부를 볼 때 단순히 주변 상가의 월세만 볼 것이 아니라 여러 사정을 함께 보아야 한다고 정리했습니다.
| 확인 요소 | 임대인이 준비할 자료 |
|---|---|
| 기존 임대차 조건 | 기존 계약서, 증액 합의 내역, 입금내역 |
| 신규임차인에게 제시한 조건 | 문자, 이메일, 제안서, 협상 녹취록 |
| 주변 시세와 적정 차임 | 인근 임대사례, 중개사 확인서, 감정 가능성 |
| 경제상황·거래관행 | 상권 변화, 공실률, 시설상태, 관리비 구조 |
대법원은 요구액이 기존 조건 등에 비추어 현저히 높아 보일 여지가 있다면, 법원이 적정 차임·보증금을 더 심리할 필요가 있다고 보았습니다. 즉 임대인이 “나는 새 임차인과 자유롭게 협상했을 뿐”이라고만 설명해서는 부족할 수 있습니다.
명도소송 전 임대인이 피해야 할 실무 실수
1. 퇴거를 압박하려고 비현실적 조건을 제시하는 것
임대인이 실제 계약 체결 의사가 없으면서 신규임차인이 받아들이기 어려운 조건을 제시하면 권리금 회수방해 주장으로 이어질 수 있습니다. 특히 기존 월세보다 급격히 오른 금액을 제시했다면, 왜 그 수준이 필요한지 설명할 자료가 있어야 합니다.
2. 시세 자료 없이 “주변도 다 이 정도”라고 말하는 것
주변 상가의 차임·보증금은 말로만 주장하기 어렵습니다. 같은 건물, 같은 층, 유사 면적, 비슷한 업종인지에 따라 비교 가능성이 달라집니다. 임대인은 중개 플랫폼 캡처, 중개사 의견, 실제 계약사례, 감정 가능성 등을 미리 확보해 두는 편이 안전합니다.
3. 권리금 분쟁과 명도 일정을 따로 보지 않는 것
명도소송에서 건물인도 자체가 인정되더라도, 권리금 회수방해 손해배상 반소가 붙으면 분쟁이 길어질 수 있습니다. 보증금 정산, 원상복구, 미납차임 공제와 함께 권리금 리스크까지 한 번에 계산해야 합니다.
임대조건을 올리는 것 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 문제는 그 인상 폭과 근거가 객관적으로 설명 가능한지, 신규임차인과의 협상이 실제 계약 체결을 위한 것이었는지입니다.
임대인이 준비할 체크리스트
- 신규임차인에게 제시할 보증금·차임 산정표를 먼저 만든다.
- 기존 임차인 조건과 비교해 인상 사유를 문서화한다.
- 주변 시세 자료는 최소 2~3개 이상 확보한다.
- 신규임차인과의 협상 과정은 문자·메일 등으로 남긴다.
- 갱신거절 통지, 계약기간 만료, 권리금 주선 기간을 달력으로 정리한다.
- 명도소송 소장에는 권리금 회수방해 항변 가능성을 예상해 사실관계를 깔끔하게 정리한다.
결론: 높은 임대조건보다 “근거 없는 높은 조건”이 위험합니다
상가 임대인은 재산권자로서 새 임대조건을 제시할 수 있습니다. 다만 임차인이 권리금 회수기회 보호를 받는 기간이라면, 신규임차인에게 제시한 조건이 객관적으로 설명 가능한 수준인지가 중요합니다. 2026다201337 판결은 명도소송을 준비하는 임대인에게 “조건 제시의 근거”를 미리 남기라는 신호로 볼 수 있습니다.
상가 명도는 단순히 계약기간 만료 통지만으로 끝나지 않습니다. 권리금, 보증금, 원상복구, 강제집행 가능성까지 함께 설계해야 분쟁 비용을 줄일 수 있습니다. 새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 임대차 종료 통지부터 권리금 리스크 검토, 소송과 집행 단계까지 임대인 입장에서 필요한 절차를 한 번에 점검합니다.