임차인 불법사용으로 시정명령을 받았다면, 명도소송 전 임대인이 준비할 것
상가 임차인이 계약한 범위를 넘어 주차장, 화단, 복도, 도로 쪽 공간을 영업에 사용하거나 신고·허가와 다른 방식으로 매장을 운영하면 문제는 단순한 임대차 분쟁에서 끝나지 않습니다. 민원, 단속, 위반건축물 시정명령, 이행강제금 예고가 임대인에게 함께 돌아올 수 있기 때문입니다. 이때 임대인은 “관청에서 통지서가 왔으니 바로 내보내면 된다”고 생각하기 쉽지만, 명도소송에서는 계약위반의 내용과 해지 절차, 인도 청구 범위를 차분히 입증해야 합니다.
시정명령 통지는 명도소송의 중요한 증거가 됩니다
행정청의 시정명령, 계고서, 이행강제금 부과 예고, 현장 점검 사진은 임차인의 사용 방식이 정상적이지 않았다는 자료가 될 수 있습니다. 다만 그 문서만으로 곧바로 임대차가 자동 종료되는 것은 아닙니다. 임대차계약서의 용도 제한, 무단 구조변경 금지, 공용부분 사용 금지, 관계 법령 준수 조항과 연결해 “어떤 의무를 위반했는지”를 정리해야 합니다.
| 확인할 자료 | 실무상 의미 |
|---|---|
| 시정명령·단속 공문 | 위반 사실과 행정 리스크 확인 |
| 계약서 특약 | 해지 사유와 의무 위반 근거 |
| 현장 사진·민원 내역 | 반복성, 영업 범위, 피해 상황 입증 |
| 임차인에게 보낸 통지 | 시정 요구와 해지 의사표시 도달 증명 |
핵심은 “불법사용이 있었다”가 아니라 “그 불법사용이 임대차계약상 신뢰관계를 깨뜨릴 정도였고, 임대인이 적법하게 시정 요구와 해지 절차를 밟았다”는 흐름을 만드는 것입니다.
바로 단전·출입통제부터 하면 위험합니다
임대인이 행정 리스크를 줄이고 싶어도 임차인이 점유 중인 공간에 임의로 들어가 시설을 철거하거나 전기·수도를 끊는 방식은 자력구제 문제가 될 수 있습니다. 특히 영업 중인 상가라면 영업방해, 손해배상, 형사 분쟁으로 번질 수 있습니다. 우선은 위반 내용, 시정기한, 임차인이 해야 할 조치, 미이행 시 계약해지 및 명도소송을 진행하겠다는 점을 내용증명 등 도달이 남는 방식으로 통지하는 것이 안전합니다.
임차인의 “나중에 원상복구하겠다”는 말도 기록해야 합니다
임차인이 구두로 시정을 약속해도 실제로 이행하지 않으면 명도 일정이 늦어집니다. 약속한 철거 범위, 완료기한, 미이행 시 보증금 정산 또는 손해배상 청구 가능성을 문자·카카오톡·합의서 등으로 남겨 두어야 합니다. 임대인이 행정청에 제출해야 할 자료가 있다면 임차인에게 협조 요청을 했다는 기록도 함께 보관하는 편이 좋습니다.
소장에는 인도 범위와 철거·원상복구 범위를 구분해야 합니다
불법사용 사안에서는 “상가를 인도하라”는 청구만으로 부족한 경우가 있습니다. 목적물 안에 설치된 불법 구조물, 외부 데크, 간판, 적치물, 공용부분 점유가 섞여 있다면 건물인도, 토지 또는 공용공간 인도, 철거, 원상복구, 차임 상당 부당이득 또는 손해배상 청구를 어떻게 조합할지 검토해야 합니다. 청구 범위가 모호하면 판결을 받아도 강제집행 단계에서 집행관이 집행 범위를 특정하기 어렵다고 볼 수 있습니다.
임대인이 먼저 정리할 체크리스트
- 행정청 공문 원본과 담당 부서 통화 내용을 보관합니다.
- 계약서상 용도, 공용부분 사용, 구조변경, 법령준수 특약을 확인합니다.
- 현장 사진은 날짜가 남도록 촬영하고 무단출입은 피합니다.
- 시정 요구와 해지 통지는 도달 증거가 남는 방식으로 보냅니다.
- 이행강제금, 원상복구비, 미납 차임을 보증금에서 어떻게 정산할지 계산합니다.
- 점유자가 임차인 외 제3자로 바뀔 위험이 있으면 점유이전금지가처분도 검토합니다.
행정절차와 명도소송은 함께 설계해야 합니다
시정명령이 내려진 상가 명도는 속도가 중요하지만, 서두르다 절차를 건너뛰면 오히려 분쟁이 길어집니다. 행정청에는 시정 의지와 진행 상황을 설명하고, 임차인에게는 명확한 시정 요구와 해지 통지를 남기며, 소송에서는 인도·철거·손해배상 범위를 정확히 특정해야 합니다. 새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 이러한 행정 리스크, 계약해지, 점유이전금지가처분, 본안소송, 강제집행까지 한 흐름으로 점검해 임대인이 같은 문제를 반복하지 않도록 돕습니다.