상가 부속창고까지 점유 중이라면, 명도소송 청구 범위를 어떻게 잡아야 할까
상가 명도소송을 준비하다 보면 계약서에는 “101호”만 적혀 있는데 실제로는 임차인이 지하 창고, 계단 밑 창고, 옥외 보관공간까지 함께 쓰고 있는 경우가 있습니다. 임대인 입장에서는 “어차피 우리 건물 안 공간이니 판결을 받으면 다 비워지겠지”라고 생각하기 쉽지만, 강제집행 단계에서는 판결문에 표시된 목적물과 실제 점유 범위가 맞지 않으면 집행이 지연되거나 일부 공간이 남을 수 있습니다.
특히 부속창고는 면적이 작고 별도 호수가 없는 경우가 많아 분쟁이 커집니다. 임차인은 “처음부터 같이 빌린 공간”이라고 주장하고, 임대인은 “편의상 임시로 쓰게 한 것”이라고 말하는 식입니다. 그래서 명도소송 전에는 매장 본체뿐 아니라 부속공간의 권원과 점유 사실을 따로 정리해야 합니다.
왜 부속창고를 별도로 확인해야 하나
명도소송의 핵심은 “누가, 어떤 부동산을, 어떤 권원 없이 점유하고 있는지”를 특정하는 것입니다. 계약 종료나 해지가 인정되더라도 청구취지의 목적물이 불명확하면 집행관이 현장에서 어느 공간까지 비워야 하는지 판단하기 어렵습니다.
| 확인 항목 | 임대인이 볼 포인트 |
|---|---|
| 계약서 표시 | 임대차 목적물이 호수·층·면적으로 특정되어 있는지 |
| 실제 사용 공간 | 매장 외 창고, 복도 끝 공간, 지하실 일부 사용 여부 |
| 사용 경위 | 계약 당시 포함인지, 구두 허락인지, 무단 점유인지 |
| 증거 자료 | 평면도, 사진, CCTV, 관리사무소 확인, 문자·카톡 |
부속창고가 임대차 목적물에 포함된 공간이라면 계약 종료에 따른 인도청구 범위에 함께 넣어야 합니다. 반대로 임대차 목적물 밖의 공용부분이나 별도 공간을 무단 점유한 것이라면, 건물인도 청구와 함께 방해배제 또는 점유 부분 인도 청구의 구조를 별도로 검토해야 합니다.
소장에는 ‘101호 전부’만 쓰면 부족할 수 있습니다
건축물대장이나 등기부에 부속창고가 따로 표시되지 않는다고 해서 소장에 생략해도 되는 것은 아닙니다. 실무적으로는 별지 도면을 붙여 “별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ의 각 점을 순차 연결한 선내 지하 창고 부분”처럼 위치를 특정하는 방식이 필요할 수 있습니다. 사진에 번호를 붙이고, 현장 평면도에 색을 칠해 점유 범위를 설명하면 추후 집행 단계의 혼선을 줄일 수 있습니다.
중요한 것은 넓은 표현으로 대충 청구하는 것이 아니라, 집행관이 현장에서 보고 바로 확인할 수 있을 정도로 공간을 구체화하는 것입니다.
임차인이 “창고는 임대차 목적물이 아니다”라고 다투는 경우에는 오히려 임대인에게 유리한 쟁점이 생길 수 있습니다. 포함된 공간이 아니라면 임차인의 계속 점유 권원이 약해지기 때문입니다. 다만 이때도 임대인이 임의로 자물쇠를 바꾸거나 물건을 밖으로 빼내면 자력구제 문제가 생길 수 있으므로, 소송과 집행 절차 안에서 정리해야 안전합니다.
점유이전금지가처분 범위도 같이 설계해야 합니다
부속창고는 물건만 쌓아두는 공간이라 실제 점유자가 바뀌어도 늦게 발견되는 경우가 많습니다. 명도소송 중 임차인이 창고 열쇠를 제3자에게 넘기거나, 거래처 물품 보관 장소라고 주장하면 집행이 복잡해질 수 있습니다. 따라서 점유이전금지가처분을 신청할 때도 매장 내부만이 아니라 문제가 되는 부속창고까지 포함할지 검토해야 합니다.
가처분 집행 후에는 고시문이 어느 공간에 붙었는지, 집행조서에 부속창고가 어떻게 적혔는지 확인해야 합니다. 본안 소송의 청구취지와 가처분 목적물 표시가 서로 어긋나면 나중에 “이 공간은 대상이 아니었다”는 다툼이 생길 수 있습니다.
임대인이 먼저 준비할 체크리스트
- 계약서, 특약, 부속합의서에 창고 사용 문구가 있는지 확인합니다.
- 현장 사진을 날짜가 남는 방식으로 촬영하고, 출입문·표지·물건 위치를 함께 남깁니다.
- 관리사무소, 경비원, 인근 점포의 확인 가능한 진술을 정리합니다.
- 건축물대장, 평면도, 임대 당시 도면을 확보해 실제 점유 범위와 대조합니다.
- 내용증명에는 매장과 부속창고를 함께 비워 달라는 취지를 명확히 적습니다.
- 소장과 가처분 신청서의 별지 도면 표시가 서로 맞는지 점검합니다.
보증금 정산과 원상복구도 분리해서 봐야 합니다
부속창고에 남은 적치물 때문에 매장 전체를 새 임차인에게 넘기지 못한다면 차임상당액, 보관비, 원상복구비가 문제 될 수 있습니다. 다만 모든 비용을 당연히 보증금에서 공제할 수 있다고 단정하면 위험합니다. 계약상 의무, 실제 손해, 비용 지출 자료, 임차인에게 통지한 내역을 갖춰 두어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
작은 공간일수록 처음부터 특정해야 합니다
부속창고 분쟁은 면적보다 절차가 더 중요합니다. 몇 평 안 되는 공간 때문에 명도 판결을 받고도 집행이 지연되면 공실 기간, 새 임차인 계약, 보증금 정산이 모두 흔들릴 수 있습니다. 임대인은 소송을 시작하기 전 “본 점포만 비우면 되는지, 부속공간까지 함께 비워야 하는지”를 먼저 확인해야 합니다.
새문안 법률사무소의 명도소송 원스톱 패키지는 계약해지 통지, 점유 범위 확인, 점유이전금지가처분, 본안 명도소송, 강제집행 준비까지 한 흐름으로 점검합니다. 부속창고처럼 작지만 집행에서 문제가 되는 공간이 있다면, 초기에 목적물 표시와 증거를 정교하게 잡는 것이 가장 안전한 출발점입니다.